| | A. Kommentierung zu Absatz 1 | |
| | I. Grundlagen | |
| | 1. Kurzcharakteristik | |
| 1 | § 573 Abs. 1 BGB enthält den allgemeinen Grundsatz des Wohnraummietrechts, dass der Vermieter das Mietverhältnis durch ordentliche oder außerordentliche befristete Kündigung nur bei Vorliegen berechtigter Interessen, wozu allein eine begehrte Mieterhöhung nicht ausreicht, beenden kann. | |
| | 2. Gesetzgebungsgeschichte und -materialien | |
| 2 | § 573 BGB führt die vor dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.20011 in § 564b BGB a.F. enthaltene Regelung unter geringfügigen redaktionellen Änderungen fort. Die Bestimmungen zu vom Vermieter selbst bewohnten Gebäuden und zur Teilkündigung finden sich nunmehr in den §§ 573a, 573b BGB. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB übernimmt das bislang in § 1 Satz 1 MHG enthaltene Verbot einer Kündigung von Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung. | |
| 3 | Zur historischen Entwicklung vor dem Mietrechtsreformgesetz vgl. Blank2 oder Lammel3. Ein vom Bundesrat beschlossener Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des § 573 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs4 sah vor, ein berechtigtes Interesse auch dann anzunehmen, wenn ein Wohngebäude überwiegend leer steht und entsprechend einer von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung nach § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB teilweise oder vollständig beseitigt werden soll und der Vermieter dem Mieter Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung nachweist. Die Bundesregierung, die den Entwurf dem Bundestag zugeleitet hat, hielt indessen weder ein rechtliches noch ein praktisches Bedürfnis für die vorgeschlagene Regelung für gegeben.5 | |
| | 3. Regelungsprinzipien | |
| 4 | § 573 BGB bildet das Kernstück des sozialen Mietrechts. In Abkehr von der nach dem allgemeinem Mietrecht grundsätzlich möglichen freien Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gewährt die Vorschrift dem Mieter im Hinblick auf die besondere Schutzwürdigkeit der Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz des einzelnen Bestandsschutz (Art. 14 Abs. 1 GG)6, indem sie eine Kündigung nur auf Grund eines berechtigten Interesses des Vermieters zulässt, das sich entweder aus dem Mieterverhalten oder dem geschützten Erlangungsinteresse des Vermieters ergeben muss. Die Regelung begrenzt damit als Ausprägung des Sozialstaatsprinzips (Art. 20 Abs. 1 GG) das ebenfalls grundrechtlich geschützte Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) des Vermieters und ist Ausdruck von dessen Sozialpflichtigkeit (Art. 14 Abs. 2 GG)7. Diese widerstreitenden Grundrechtspositionen sind bei der Anwendung von § 573 BGB stets zu berücksichtigen.8 | |
| 5 | Durch den Ausschluss der Änderungskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB soll verhindert werden, dass Mieterhöhungen unter dem Druck einer sonstigen Auflösung des Mietverhältnisses vom Vermieter erzwungen werden. | |
| | II. Anwendungsvoraussetzungen | |
| | 1. Normstruktur | |
| 6 | Normstruktur:| | • | Tatbestandsmerkmale: | | | • | Rechtsfolge:| | - | befristete Kündigung nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB), | | | - | Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). |
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| | 2. Wohnraummietverhältnis | |
| 7 | Die Bestimmung ist auf Grund ihrer systematischen Stellung und ihres Schutzzweckes (vgl. hierzu Rn. 4) nur auf die Wohnraummiete anwendbar. Zur Abgrenzung von anderen Mietverhältnissen vgl. die Kommentierung zu § 549 BGB. | |
| 8 | Der Bestandsschutz wird unabhängig davon gewährt, ob es sich um die Kündigung eines Mietverhältnisses für Wohnraum auf unbestimmte oder bestimmte Zeit (§ 575a Abs. 1 BGB) sowie über preisfreien oder preisgebundenen Wohnraum handelt. | |
| 9 | Keine Anwendung findet § 573 BGB allerdings auf Mietverhältnisse| | • | über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 549 BGB), | | | • | über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt („Einliegerwohnung“, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 549 BGB), | | | • | über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, wenn bei Vertragsschluss hierauf hingewiesen wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB, vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 549 BGB), | | | • | über Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB, vgl. hierzu die Kommentierung zu § 549 BGB), | | | • | über die Anmietung anderer Räume, insbesondere von Geschäftsräumen, (§ 578 Abs. 2 BGB, vgl. auch die Kommentierung zu § 578 BGB) oder Grundstücken (§ 578 Abs. 1 BGB, vgl. auch die Kommentierung zu § 578 BGB) oder | | | • | über bewegliche Sachen. |
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| 10 | Seit der Mietrechtsreform vom 19.06.2001 wird aber Mietverhältnissen über Wohnraum in Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten Bestandsschutz nach § 573 BGB gewährt.9 | |
| 11 | § 573 BGB gilt im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses auch zwischen Hauptmieter/Untervermieter und Untermieter.10 Dies schon deshalb, weil der Kündigungsschutz an die schuldrechtliche Beziehung der Vertragsparteien und nicht die dingliche Eigentümerstellung des Vermieters anknüpft. | |
| 12 | An einem Wohnraummietverhältnis fehlt es aber zwischen Hauptvermieter und einem Hauptmieter/Untervermieter, der nach den mietvertraglichen Vereinbarungen nicht zur Eigennutzung, sondern zur Weitervermietung anmietet („Zwischenmiete).11 Dies gilt unabhängig davon, ob die Überlassung durch den Hauptmieter an den Dritten mit oder ohne Gewinnerzielungsabsicht erfolgt12, auch die namentliche Nennung des Untermieters ändert insoweit nichts13. Maßgeblich ist für die Beurteilung, ob zur Eigennutzung oder Weitervermietung angemietet wurde, nur der zwischen den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch, nicht die tatsächliche Nutzung.14 Dass zwischen dem Hauptmieter/Untervermieter und dem Untermieter bestehende Wohnraummietverhältnis schlägt auf die Vertragsbeziehungen zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter/Untervermieter nicht durch. Ein Wohnraummietverhältnis zwischen letzteren ist dagegen anzunehmen, wenn der Hauptmieter/Untervermieter die Räumlichkeiten nach den vertraglichen Abreden zumindest teilweise selbst zu Wohnzwecken nutzt und nur im Übrigen weitervermietet sowie nach dem übereinstimmenden Parteiwillen der vorherrschende Vertragszweck im Wohnen liegt.15 | |
| 13 | Im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter besteht ein Bestandsschutz nach § 573 BGB schon deshalb grundsätzlich nicht, weil zwischen diesen keine vertraglichen Beziehungen bestehen. Etwas anderes gilt im Rahmen der gewerblichen Zwischenmiete, wenn der Hauptvermieter nach dem Ende des Hauptmietverhältnisses kraft Gesetzes als Vermieter in das Untermietverhältnis eintritt (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 565 BGB). Auch bei einem nicht gewerblich, d.h. ohne Gewinnerzielungsabsicht, handelnden Zwischenmieter finden die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts allerdings nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses Anwendung, wenn dies nach dem verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) geboten ist, weil die Interessenlage der am betroffenen gestuften Mietverhältnis Beteiligten mit der bei der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar ist.16 Ist Letzteres nicht gegeben, kann sich der Untermieter bei der nicht gewerblichen Zwischenmiete gegenüber dem Herausgabeanspruch des Hauptvermieters (§ 546 Abs. 3 BGB) aber lediglich auf Rechtsmissbrauch berufen (§ 242 BGB).17 Ein gegen Treu und Glauben verstoßendes Verhalten des Hauptvermieters kommt jedoch grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Zwischenvermietung gerade auf dessen (insbesondere Vermögens-)Interessen beruht. Es wird sich dabei regelmäßig um Fälle handeln, die der gewerblichen Zwischenvermietung nahe stehen.18 Beruht die Zwischenvermietung dagegen – zumindest auch – auf gleichgewichtigen Interessen des Zwischenmieters und kann nicht angenommen werden, dass der Hauptvermieter einen Mietvertrag mit dem Untermieter ohne Einschaltung des Zwischenmieters überhaupt oder zumindest zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte, liegt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Hauptvermieters vor, wenn er die Wohnung vom Untermieter herausverlangt.19 | |
| 14 | Bei Pachtverhältnissen kann § 573 BGB über § 581 Abs. 2 BGB Anwendung finden, wenn die Pachträume auch als Wohnung verpachtet werden und – was eher selten sein wird – diese Nutzung den Schwerpunkt bildet.20 | |
| | III. Rechtsfolgen | |
| | 1. Befristete Kündigung nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters | |
| 15 | § 573 BGB gilt im Rahmen der oben genannten Wohnraummietverhältnisse (vgl. hierzu Rn. 7 ff.) grundsätzlich für alle ordentlichen und außerordentlichen befristeten Kündigungen des Vermieters. Zum Begriff der Kündigung vgl. die Kommentierung zu § 542 BGB. | |
| 16 | Ebenso werden Kündigungen erfasst, die noch vor Überlassung der Mietsache erfolgen. Denn auch insoweit ist der Mieter im Hinblick auf die regelmäßig schon veranlassten Dispositionen schutzwürdig.21 | |
| 17 | Keine Anwendung findet die Vorschrift dagegen auf fristlose Kündigungen22 oder andere Formen der Aufhebung des Mietverhältnisses, insbesondere eine einvernehmliche vertragliche Beendigung23. Ein Rücktritt durch den Vermieter kommt nach Invollzugsetzung des Mietverhältnisses durch Überlassung der Mietsache ohnehin nicht in Betracht (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 572 BGB). | |
| 18 | Ebenso wenig greift § 573 BGB bei einer Kündigung des Mieters ein; dies folgt schon aus dem Schutzzweck der Vorschrift, vgl. hierzu Rn. 4. | |
| 19 | Eine Definition des geforderten berechtigten Interesses gibt das Gesetz nicht. Bei der Ausfüllung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs ist daher auf die geltende Rechts- und Sozialordnung abzustellen und insoweit in besonderem Maße die Wertordnung der Grundrechte zu berücksichtigen.24 Hierbei ist einerseits insbesondere das grundrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters, andererseits dessen Sozialpflichtigkeit zu bedenken, vgl. auch Rn. 4. So kann zwar die Eigentumsgarantie eine Nutzung nicht schützen, bei der die soziale Funktion der Wohnung missachtet wird, ebenso wenig rechtfertigt die Sozialpflichtigkeit des Eigentums aber eine Begrenzung der privatrechtlichen Befugnisse des Vermieters, die durch die soziale Funktion der Wohnung nicht geboten ist.25 Da auch dem Besitzrecht des Mieters grundrechtlicher Eigentumsschutz zukommt26, muss bei der Feststellung des berechtigten Interesses des Vermieters eine unverhältnismäßige Beschränkung des Eigentums auf beiden Seiten vermieden werden.27 Ferner ist zu berücksichtigen, dass § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Auffangtatbestand bereitstellt, der nur dann zur Geltung kommt, wenn keines der in § 573 Abs. 2 BGB gesondert aufgeführten berechtigten Interessen betroffen ist. Bei letzteren handelt es sich zwar um keine abschließende Aufzählung („insbesondere“28), es sind aber nur solche Interessen geeignet, eine vermieterseitige Kündigung zu rechtfertigen, die ein den dort genannten Belangen vergleichbares Gewicht haben.29 | |
| 20 | Ein berechtigtes Interesse ist demnach grundsätzlich anzunehmen, wenn ein vernünftig denkender und seiner Sozialpflichtigkeit bewusster Vermieter das verfolgte Interesse als so erheblich ansehen kann, dass er zur Wahrung dieses Interesses die Vertragsbeendigung herbeiführen würde.30 Nicht vorausgesetzt wird, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar ist; das berechtigte Interesse ist weiter zu fassen als der wichtige Grund für eine Kündigung.31 Berechtigt ist vielmehr schon jedes vernünftige, nachvollziehbare Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.32 Als berechtigte Interessen kommen aber auch Umstände in Betracht, die einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB darstellen. Denn sie können anstatt zur Begründung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ebenso für eine ordentliche befristete Kündigung herangezogen werden.33 | |
| 21 | Im Rahmen des § 573 BGB findet keine (!) Abwägung des berechtigten Interesses des Vermieters mit entgegenstehenden – einfach rechtlichen – Belangen des Mieters statt, denn die Vorschrift stellt allein auf das Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch nach § 574 BGB zu beachten. Erst dann hat eine Abwägung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen stattzufinden. Wären die im Einzelfall vorliegenden besonderen Belange des Mieters bereits bei der Prüfung zu beachten, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung anzunehmen ist, liefe dies darauf hinaus, dass der Vermieter zur Schlüssigkeit einer Räumungsklage die besondere Interessenlage des Mieters schildern muss. Dazu ist er häufig gar nicht in der Lage, weil sie ihm nicht bekannt ist. Andererseits wäre es nicht im Sinne des sozialen Mietrechts, den Vermieter zu Ermittlungen über die sozialen Verhältnisse des Mieters zu veranlassen.34 Eine Abwägung findet in § 573 BGB nur insoweit statt, als die verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsrechte von Mieter und Vermieter dahin überprüft werden, ob das Vermieterinteresse mit diesen und damit mit der Rechts- und Sozialordnung generell in Einklang steht, vgl. insoweit Rn. 19.35 | |
| 22 | Regelmäßig ist es erforderlich, aber auch ausreichend, wenn das berechtigte Interesse zur Zeit der Kündigungserklärung vorliegt. Sofern das berechtigte Interesse des Vermieters aber von einer gewissen Dauerhaftigkeit geprägt ist – wie beispielsweise beim Eigenbedarf –, kann ein Wegfall bis zur Beendigung des Mietverhältnisses den Vermieter verpflichten, sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit zu erklären, vgl. hierzu auch Rn. 117.36 | |
| 23 | Neben den in § 573 Abs. 2 BGB ausdrücklich genannten Tatbeständen ist von der Rechtsprechung insbesondere in folgenden Fallgruppen ein berechtigtes Interesse des Vermieters anerkannt worden:| | • | Aufnahme einer Pflegeperson für seine auch im Gebäude wohnenden Eltern oder andere nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB priviligierte Angehörige,37 | | | • | Abriss des Gebäudes wegen Wohnungsleerstand,38 | | | • | endgültige Aufgabe der dauernden regelmäßigen Nutzung einer von einer Wohnungsgenossenschaft vermieteten Wohnung,39 | | | • | Beendigung eines Ausbildungsverhältnisses im Hinblick auf das die Wohnung überlassen wurde,40 | | | • | freiwilliger Austritt oder Ausschluss aus vermietender Wohnungsgenossenschaft, wenn die betroffene Wohnung zur Versorgung eines anderen Mitgliedes benötigt wird41; fehlt es dagegen an einem solchen konkreten Bedarf der Wohnungsgenossenschaft, liegt auch ein berechtigtes Interesse nicht vor (str.);42 zur Wohnungsgenossenschaft allgemein vgl. Lützenkirchen,43 | | | • | behördliche Verfügungen an den Vermieter zu Abbruch, Instandsetzung oder Modernisierung,44 | | | • | Eigenbedarf des Vermieters für überwiegend berufliche Zwecke (beispielsweise Einrichtung eines Architekturbüros),45 | | | • | Betriebsbedarf des Vermieters an einer Werkswohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit dem Mieter und bei Bedarf für anderen Arbeitnehmer,46 | | | • | Betriebsbedarf des Vermieters an einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung, wenn die Benutzung der Wohnung durch den Arbeitnehmer betrieblich erforderlich ist47, bei einem nebenberuflichen Hausmeister aber nur in Ausnahmefällen,48 | | | • | Betriebsbedarf zur dringenden Erweiterung des Gewerbebetriebs des Vermieters,49 aber nicht zur bloßen Verbesserung des Betriebsablaufes,50 | | | • | anfänglich fehlende Wohnberechtigung des Mieters bei Sozialwohnungen („anfängliche Fehlbelegung“, str.),51 | | | • | durch eine Grunddienstbarkeit und Vertragsstrafe abgesicherte Belegungsbindung einer öffentlich geförderten Eigentumswohnung als „Studentenwohnung“ bei Wegfall des Studentenstatus des Mieters,52 | | | • | drohender Wegfall der Grunderwerbsteuerbefreiung wegen unterlassener Eigennutzung,53 | | | • | Wegfall der dem Mieter bekannten Voraussetzungen für einen Platz in einem Studentenwohnheim (Rotationssystem) und Bedarf für einen anderen Berechtigten,54 | | | • | Bereitstellung von Räumen für kommunale Pflichtaufgaben,55 | | | • | erhebliche Störung des Hausfriedens durch geschäftsunfähige Mieter,56 | | | • | Täuschungshandlungen im Rahmen der Vertragsverhandlungen,57 nicht das Verschweigen einer Entmündigung,58 | | | • | unverschuldete Überbelegung (str.),59 | | | • | Umbau bei Vorliegen eines öffentlichen Interesses, insbesondere im Rahmen der Daseinsfürsorge der öffentlichen Hand, sofern dem Vermieter die Wahrnehmung der öffentlichen Interessen obliegt,60 was bei privaten Vermietern nur ausnahmsweise dann der Fall ist, wenn sie von einem Träger öffentlicher Aufgaben in einer Form verbindlich in Anspruch genommen werden, die die Beendigung des Mietverhältnisses erfordert,61 | | | • | Wegfall des Hauptmietverhältnisses bei gewerblicher Zwischenvermietung, sofern der Hauptvermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat62. |
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| 23.1 | Im Falle der Kündigung der Mitgliedschaft in einer Wohnungsgenossenschaft durch einen Gläubiger des Mieters nach § 66 GenG ist die Annahme eines berechtigten Interesses der Genossenschaft an der Kündigung des Mietverhältnisses nicht zwingend. Vielmehr sind die Umstände des Einzelfalls, etwa ein vom Mieter als Schuldner mit dem Ziel der Restschuldbefreiung selbst gestellter Antrag auf Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens und seine Bereitschaft, sich nach Beendigung des Insolvenzverfahrens nach Kräften um eine Wiedererlangung der Mitgliedschaft zu bemühen, bei der Prüfung eines berechtigten Interesses der Genossenschaft an der Kündigung, jedenfalls aber im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Falle eines Fortsetzungsverlangens des ausgeschiedenen Mitglieds nach § 574 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (vgl. BGH v. 19.03.2009 - IX ZR 58/08 - juris Rn. 10 - NSW GenG § 66 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 10.07.2009 | ! |
| 23.2 | Auf die – vom Bundesgerichtshof erneut (vgl. BGH v. 10.09.2003 - VIII ZR 22/03 - juris Rn. 9 - NJW-RR 2004, 12-13) offen gelassene – Frage, ob eine Wohnungsgenossenschaft grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wenn die Mitgliedschaft bei ihr durch Tod endete und Nichtmitglieder die Wohnung mitgenutzt haben, kommt es jedenfalls dann im Hinblick auf die durch den Tatrichter zu würdigenden Besonderheiten des Einzelfalls nicht an, wenn der nach dem Tod des Mitglieds in der Wohnung verbliebene Nutzer – im entschiedenen Rechtsstreit der Sohn des Mitglieds – gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, vergeblich um Aufnahme in die Wohnungsgenossenschaft gebeten hat und die zunächst im Wege der Erbfolge auf ihn übergegangene Mitgliedschaft nur aufgrund einer satzungsrechtlichen Regelung der Genossenschaft erloschen ist (vgl. BGH v. 20.04.2010 - VIII ZR 254/09 - juris Rn. 3 - WuM 2010, 431). Das insoweit unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls vom Berufungsgericht angenommene Fehlen eines berechtigten Interesses der Wohnungsgenossenschaft an einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses hat der Bundesgerichtshof nicht beanstandet (vgl. BGH v. 20.04.2010 - VIII ZR 254/09 - juris Rn. 8 - WuM 2010, 431).
Aktualisierung vom 04.08.2010 | ! |
| 24 | Abgelehnt wurde ein berechtigtes Interesse dagegen in den folgenden Fallgestaltungen:| | • | aus baurechtlichen Gründen nicht zu Wohnzwecken geeignete Wohnung,63 | | | • | nachträglich fehlende Wohnberechtigung des Mieters bei Sozialwohnungen („nachträgliche Fehlbelegung“),64 | | | • | Unterbelegung und Interesse an der Beschaffung von Wohnraum für einkommensschwache, kinderreiche Familien durch gemeinnützige Baugenossenschaft (str.),65 | | | • | Betriebsbedarf des Vermieters, wenn der Mieter ein Betriebsfremder und das Bewohnen der Räume durch einen Arbeitnehmer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebes nicht erforderlich ist,66 | | | • | Interesse einer Kommanditgesellschaft, ihrem Geschäftsführer nach langer Arbeitszeit zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen, wenn ansonsten das Wohnen des Geschäftsführers auf dem Betriebsgelände weder aus betrieblichen Gründen geboten noch für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist,67 | | | • | allgemeines städtebauliches Interesse an der Durchführung eines Bauvorhabens68 oder an der Beseitigung eines „städtebaulich unerwünschten Schandflecks“,69 | | | • | Tätigkeit des Mieters als hauptamtlicher Mitarbeiter des Ministeriums für Staatssicherheit (Major bei der Kreisdirektion) mit Auswirkungen zu Lasten des Vermieters,70 | | | • | Wegfall des Hauptmietverhältnisses bei gewerblicher Zwischenvermietung, sofern der Hauptvermieter kein darüber hinausgehendes berechtigtes Interesse an der Beendigung hat,71 | | | • | Vermietung einer Eigentumswohnung unter Verstoß gegen ein in der Teilungserklärung enthaltenes Vermietungsverbot72. |
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| 24.1 | Auch der Wunsch einer Wohnungsgenossenschaft, die Hausgemeinschaft zu „verjüngen“ und bei der Mieterstruktur Familien mit Kindern zu bevorzugen, genießt keinen Vorrang gegenüber dem sozialen Kündigungsschutz des § 573 Abs. 1 BGB und trägt daher kein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (vgl. BGH v. 20.04.2010 - VIII ZR 254/09 - juris Rn. 8 - WuM 2010, 431).
Aktualisierung vom 04.08.2010 | ! |
| | 2. Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung | |
| 25 | § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB stellt zunächst klar, dass das Vermögensinteresse des Vermieters an einer Mieterhöhung allein kein hinreichendes berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, das eine befristete Kündigung trägt. | |
| 26 | Soweit im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen ein berechtigtes Interesse für die vermieterseitige Kündigung ausnahmsweise nicht vorgeschrieben ist (insbesondere im Rahmen von § 573a BGB), enthält § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB darüber hinaus einen eigenständigen Ausschlusstatbestand. | |
| 27 | Die Vorschrift gilt nur für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses. Dies folgt daraus, dass einer außerordentlichen Kündigung schon begrifflich ein anderer Kündigungsgrund zugrunde liegen muss, der dem Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses ermöglicht. | |
| 28 | Ausgeschlossen sind alle Kündigungen, die eine Mieterhöhung bezwecken. Entscheidend ist dabei der vom Vermieter verfolgte Zweck, unabhängig davon, ob dieser in der ausgesprochenen Kündigung auch wiedergegeben wird. Deshalb ist auch eine Kündigung, die formal auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB gestützt wird, in Wahrheit aber nur zur Durchsetzung einer Mieterhöhung erfolgt, unwirksam73 – denn der Vermieter handelt insoweit rechtsmissbräuchlich. Zur Beweislast vgl. Rn. 43. | |
| 29 | Eine dennoch zum Zwecke der Mieterhöhung erklärte Kündigung ist gemäß § 134 BGB nichtig. Die Nichtigkeit ergreift nach § 139 BGB auch ein damit verbundenes Mieterhöhungsverlangen als einheitliches Rechtsgeschäft.74 | |
| | 3. Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung durch den Vermieter | |
| 30 | Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er schuldhaft trotz fehlenden berechtigten Interesses die Kündigung gegenüber dem Mieter erklärt. | |
| 31 | Handelt er dabei vorsätzlich, d.h. täuscht er die berechtigten Interessen vor, liegt darin eine unerlaubte Handlung, die ihn| | • | nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 573 BGB als Schutzgesetz (str.),75 | | | • | bei Vorliegen eines Betruges nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB76 oder | | | • | bei sittenwidrigem Verhalten nach § 826 BGB, insbesondere auch im Rahmen der Zwangsvollstreckung aus einem mit falschen Angaben erschlichenen Räumungstitel,77 |
zum Schadensersatz verpflichtet. | |
| 32 | Handelt der Vermieter dagegen nur fahrlässig, folgt seine Verpflichtung zum Schadensersatz aus positiver Pflichtverletzung (§ 280 BGB).78 Dabei ist grundsätzlich gleich, ob der Vermieter seine Kündigung fahrlässig auf überhaupt nicht bestehende Gründe oder auf tatsächlich bestehende, aber eine Kündigung nicht tragende Gründe stützt. Denn ein (Tatsachen- oder Rechts-)Irrtum über das Bestehen eines Kündigungsrechtes entlastet den Vermieter nur, wenn dieser unverschuldet war, wobei an die Feststellung eines unverschuldeten Rechtsirrtums hohe Anforderungen zu stellen sind.79 Bei einem Irrtum über umstrittene rechtliche Fragen wird man allerdings nicht von einer Indikation des Verschuldens ausgehen können.80 Ein eventuelles Verschulden seines Rechtsanwaltes muss sich der Vermieter zurechnen lassen (§ 278 BGB).81 Auch eine ‚Vorratskündigung’ in der Erwartung eines zukünftigen, aber noch ungewissen Bedarfs verpflichtet den Vermieter zum Schadensersatz.82 Allein der Umstand, dass er sich nach dem Ausspruch der Kündigung bei der dort genannten Bedarfsperson nicht mehr über das Fortbestehen von deren Bedarf vergewissert, gereicht dem Vermieter dagegen regelmäßig nicht zum Verschulden.83 | |
| 32.1 | Dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.12.2009 (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 12 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)) erneut bestätigt.
Aktualisierung vom 09.03.2010 | ! |
| 33 | Die Pflichtverletzung des Vermieters kann aber nicht nur im Ausspruch einer unberechtigten Kündigung, sondern auch darin liegen, dass er dem Mieter einen späteren Wegfall des Kündigungsgrundes nicht anzeigt.84 Dies betrifft insbesondere die Eigenbedarfs- (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Verpflichtung zu einer entsprechenden Mitteilung für den Vermieter besteht allerdings grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (vgl. hierzu auch Rn. 117)85. Die vormals überwiegend vertretene Auffassung, wonach dies regelmäßig bis zum Auszug des Mieters bzw. dessen Räumung86 – und zwar unabhängig davon, ob zwischenzeitlich eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen wurde,87 die Kündigungsfrist verstrichen war (str.)88 oder ein rechtskräftiger Räumungstitel geschaffen wurde (str.)89 – der Fall war, ist überholt. | |
| 34 | Sowohl bei vorsätzlichem als auch bei fahrlässigem Verhalten des Vermieters reicht es für die Entstehung des Schadensersatzanspruches aus, wenn der Mieter auf Grund der Kündigung freiwillig auszieht, denn dadurch wird die Kausalität nicht unterbrochen90, und zwar selbst dann nicht, wenn der Vermieter später die Kündigung ‚zurücknimmt’91. Etwas anderes gilt nur dann, wenn feststeht, dass der Mieter völlig unabhängig und unbeeinflusst von der unberechtigten Kündigung aus anderen Gründen ausgezogen ist.92 | |
| 34.1 | Auch eine formelle Unwirksamkeit der Kündigung – beispielsweise weil der Eigenbedarf entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht im Kündigungsschreiben des Vermieters angegeben wurde – steht Schadensersatzansprüchen wegen unberechtigter Kündigung nicht entgegen, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf anderweitig schlüssig dargetan hat, der Mieter keine Veranlassung hat, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen, und hierdurch zum Auszug veranlasst worden ist (vgl. BGH v. 08.04.2009 - VIII ZR 231/07 - juris Rn. 13 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 25.05.2009 | ! |
| 35 | Ebenso wenig muss der Zurechnungszusammenhang allein auf Grund des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrages infolge der unwirksamen Kündigung entfallen.93 Wenn der Mieter allerdings dabei – zumindest schlüssig – zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis durch die Vereinbarung trotz des Streits über die vom Vermieter geltend gemachten Kündigungsgründe beendet werden soll, liegt darin ein Verzicht auf eventuelle Schadensersatzansprüche.94 Die Annahme eines solchen Verzichts wird deshalb nahe liegen (§§ 133, 157 BGB), wenn die Parteien bis zum Abschluss des Aufhebungsvertrags über die Berechtigung der Kündigung gestritten haben und/oder der Mieter ein eigenes Interesse an der Aufhebung des Mietverhältnisses hat, beispielsweise weil er eine viel günstigere Wohnung gefunden hat95 oder weil er sich den Abschluss der Vereinbarung vom Vermieter entgelten lässt96. Nichts anderes gilt grundsätzlich, wenn die Aufhebungsvereinbarung im Rahmen eines – auch anwaltlichen – Räumungsvergleiches (§ 779 BGB) geschlossen wird.97 Entscheidend ist auch hierbei, welche Streitpunkte durch den Vergleich beigelegt werden sollten, was wiederum durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln ist. Wenn also zuvor über eine fahrlässige oder vorsätzliche Pflichtverletzung des Vermieters wegen einer unbegründeten Kündigung gestritten wurde, kann auf die bekannten Streitpunkte, die vom gegenseitigen Nachgeben der Parteien umfasst sind, ein Schadensersatzanspruch nicht mehr gestützt werden.98 Allerdings wird die Abgeltungswirkung des Vergleichs nach dem Parteiwillen regelmäßig nur die zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen, nicht aber auch zukünftige Schadensersatzforderungen – beispielsweise wegen eines Verstoßes des Vermieters gegen die Anbietpflicht (vgl. hierzu Rn. 124) – umfassen.99 | |
| 35.1 | Dass allein die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses den Kausalzusammenhang zwischen einem vorgetäuschten Kündigungsgrund und dem hierdurch entstandenem Schaden nicht entfallen lässt, wenn der Mieter die Wohnung nicht aus freien Stücken räumt, sondern in der irrigen Vorstellung, hierzu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08.04.2009 (vgl. BGH v. 08.04.2009 - VIII ZR 231/07 - juris Rn. 14 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)) bestätigt. Die Ursächlichkeit einer Täuschung des Vermieters für einen entstandenen Schaden wird dabei auch nicht dadurch gehindert, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses der Aufhebungsvereinbarung bereits eine neue Wohnung angemietet hat, sofern die Anmietung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Kündigung erfolgte (vgl. BGH v. 08.04.2009 - VIII ZR 231/07 - juris Rn. 15 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Ob ein Schadensersatzanspruch dann ausscheidet, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den vom Vermieter behaupteten und vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird, hat der Bundesgerichthof ausdrücklich offen gelassen (vgl. BGH v. 08.04.2009 - VIII ZR 231/07 - juris Rn. 14 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 25.05.2009 | ! |
| 35.2 | Dass der Auszug des Mieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist und ohne ein gegen ihn ergangenes Räumungsurteil den Kausalzusammenhang zwischen einer vom Vermieter schuldhaft wegen eines nicht vorliegenden Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung und dem mit der Anmietung einer neuen Wohnung entstehenden Schaden des Mieters nicht unterbricht, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.12.2009 (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 18 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)) bestätigt.
Aktualisierung vom 09.03.2010 | ! |
| 36 | Der Umfang des vom Vermieter zu ersetzenden Schadens bestimmt sich nach den allgemeinen Regeln und erfasst somit die gesamten dem Mieter infolge der unberechtigten Kündigung adäquat kausal entstandenen Vermögensnachteile (§§ 249, 250, 251, 252 BGB). | |
| 37 | Der Anspruch richtet sich zunächst auf die Wiederherstellung des Mietverhältnisses („Naturalrestitution“, § 249 Satz 1 BGB)100 und kann gegebenenfalls durch einstweilige Verfügung gesichert werden (§ 935 ZPO)101. | |
| 37.1 | Die Verurteilung zur Naturalrestitution – d.h. der Wiedereinräumung der vertraglichen Rechte an der vermieteten Wohnung (§ 249 Abs. 1 BGB) – setzt voraus, dass festgestellt wird, dass dies dem Vermieter nicht unmöglich ist, da der Vermieter ansonsten nur Kompensation – d.h. Entschädigung in Geld (§ 251 Abs. 1 BGB) – schuldet (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 23 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Auf die strittige Frage, ob für die Verfolgung vertraglicher Erfüllungsansprüche im Rahmen der §§ 281, 283 BGB etwas anderes gilt (vgl. LG Hamburg v. 06.11.2008 - 307 S 72/08 - juris Rn. 57 m.w.N.), kommt es daher insoweit nicht an (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 22 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Für das Vorliegen einer Unmöglichkeit hinsichtlich der Naturalrestitution ist der Vermieter als Schuldner darlegungs- und beweisbelastet (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 23 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Ein Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB und seine Bindung als Rechtsnachfolger des Vermieters nach § 325 Abs. 1 ZPO stehen der Annahme einer Unmöglichkeit der Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte infolge der Veräußerung nur entgegen, wenn zum maßgeblichen Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht nur ein wirksames Mietverhältnis bestand, sondern sich der Mieter in diesem Moment auch noch im Besitz der Wohnung befand; denn nur dann findet § 566 Abs. 1 BGB überhaupt Anwendung (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 21 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)).
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| 38 | Soweit die erneute Überlassung nicht (mehr) möglich, zur Entschädigung des Mieters nicht genügend oder für den Vermieter nur mit unverhältnismäßigen Aufwendungen möglich ist, besteht jedoch ein Anspruch auf entsprechenden Schadensersatz in Geld („Kompensation“, § 251 BGB). Der zu ersetzende Schaden102 kann dabei einerseits im Hinblick auf die vom Vermieter gekündigte Wohnung, wie beispielsweise| | • | Kosten der außergerichtlichen103 und gerichtlichen Rechtsverteidigung,104 | | | • | Verlust noch nicht abgewohnter Verwendungen auf die Mietsache,105 | | | • | Aufwendungen für nicht mehr verwendbare Einrichtungsgegenstände, soweit nicht der Schaden durch Veräußerung gemindert werden kann,106 | | | • | Kosten für durchgeführte, aber ohne die Kündigung noch nicht fällige Renovierung,107 | | | • | Doppelbelastung mit Mietzins für alte und neue Wohnung,108 |
und andererseits hinsichtlich einer vom Mieter wegen der Kündigung angemieteten neuen Wohnung entstehen, wie beispielsweise| | • | Kosten der Wohnungssuche,109 | | | • | Umzugs- und Transportkosten,110 | | | • | Kosten der Anfangsrenovierung,111 | | | • | Kosten notwendiger neuer Einrichtungsgegenstände,112 | | | • | Kosten der Ummeldung des Telefonanschlusses,113 | | | • | Zinsverluste hinsichtlich der im neuen Mietverhältnis zu leistenden Kaution,114 | | | • | Mehrbelastung durch höhere Mietzinsen und/oder Nebenkosten der neuen Wohnung115 bis zur nächstmöglichen berechtigten Kündigung durch den Vermieter (str.),116 wobei allerdings die Vergleichbarkeit der Wohnungen hinsichtlich Wohnwert und Ausstattung117, die Entwicklung des Mietzinses für die gekündigte Wohnung118 und die Fälligkeit der jeweiligen Mehrbeträge119 zu berücksichtigen sind. |
| |
| 38.1 | Dass zum ersatzfähigen Schaden des Mieters u.a. die von ihm zur Anmietung der neuen Wohnung aufgewandten Maklerkosten und die Mehrbelastung durch die Differenz zwischen der niedrigeren Miete für die gekündigte und der höheren Miete für die neue Wohnung zählen, hat der Bundesgerichts mit Urteil vom 16.12.2009 (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 18 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)) bestätigt. Soweit im dortigen Rechtsstreit das Berufungsgericht die im Wege einer Klage nach § 259 ZPO geltend gemachte zukünftige Mietdifferenz in Anlehnung an die Regelung des § 9 ZPO auf einen Zeitraum von 42 Monaten beschränkt hat (§ 287 ZPO, vgl. LG Hamburg v. 06.11.2008 - 307 S 72/08 - juris Rn. 62 und 63), blieb dies unbeanstandet.
Aktualisierung vom 09.03.2010 | ! |
| 39 | Ein dessen Schadensersatzanspruch minderndes oder gegebenenfalls ausschließendes Mitverschulden des Mieters (§ 254 BGB) kommt regelmäßig dann in Betracht, wenn er sich gegen eine offensichtlich unbegründete Kündigung nicht zur Wehr setzt.120 Bei begründeten Zweifeln muss er sich gegebenenfalls Rechtsrat einholen, um den Vorwurf eines Mitverschuldens zu vermeiden. Auf einen Rechtsstreit muss sich der Mieter dagegen nur ausnahmsweise bei minimalem Prozessrisiko einlassen.121 Kein Mitverschulden des Mieters trägt es, wenn die Kündigungsgründe zwar nicht in der vorgeschriebenen Schriftform mitgeteilt wurden, er aber auf die mündliche Darlegung des Vermieters vertraut122 oder wenn er während des Räumungsrechtsstreites im Hinblick auf weitere absehbare Streitigkeiten resigniert123. | |
| 40 | Rechtsmissbräuchlich kann es sein, wenn der Mieter trotz Vorliegens entsprechender Gründe auf seiner Seite der Kündigung nicht gemäß § 574 BGB widerspricht.124 | |
| 41 | Abdingbarkeit: Vgl. hierzu Rn. 228. | |
| | IV. Prozessuale Hinweise/Verfahrenshinweise | |
| 42 | Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB trifft den Vermieter. | |
| 43 | Dass eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Zweck der Mieterhöhung erfolgt, muss dagegen der Mieter dartun und beweisen, ebenso den Einwand eines Verstoßes gegen Treu und Glauben, insbesondere ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters. Eine Vermutung dafür, dass eine vermieterseitige Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt und damit unwirksam ist, gibt es nicht. Allein eine der Kündigung vorangegangene Ablehnung eines Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter bildet kein hinreichendes Indiz für das Eingreifen des Ausschlusstatbestandes des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB.125 | |
| 44 | Für die objektiven Voraussetzungen eines von ihm geltend gemachten Anspruches auf Schadensersatz wegen einer unberechtigten vermieterseitigen Kündigung ist grundsätzlich der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.126 Der Vermieter, der (noch) nicht in die gekündigte Wohnung eingezogen ist, kann sich allerdings nicht auf einfaches Bestreiten beschränken, ihn trifft vielmehr eine sekundäre Darlegungslast (§ 138 Abs. 2 ZPO).127 Er muss also substantiiert darlegen, wann und warum ein zunächst bestehender Kündigungsgrund weggefallen ist;128 die Anforderungen an das Vorbringen des Vermieters sind dabei umso höher, je mehr sein tatsächliches Verhalten im Widerspruch zum ursprünglich geltend gemachten Bedarf steht.129 Ebenso trifft ihn insoweit die Darlegungslast für den Inhalt mündlich mitgeteilter Kündigungsgründe.130 Ob darüber hinaus gegen den Vermieter, der die Wohnung nicht gemäß dem in der Kündigung genannten Zweck verwendet hat, zudem ein erster Anschein spricht, ist umstritten.131 Angesichts der vom BGH – bislang nur obiter dictum – zutreffend angemeldeten Bedenken bezüglich der Annahme typischer Geschehensabläufe im Bereich individueller Willensentscheidungen wie dem Nutzungswunsch des Vermieters und dessen Realisierung132, dürfte die Annahme eines ersten Anscheins zu Lasten des Vermieters nur noch in Ausnahmefällen möglich sein. | |
| 45 | Im Rahmen der Haftung aus positiver Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) indiziert eine feststehende objektive Pflichtverletzung des Vermieters sein Verschulden und er muss sich insoweit entlasten.133 | |
| 46 | Für den Ursachenzusammenhang zwischen unberechtigter Kündigung und Auszug spricht bei zeitlichem Zusammenhang regelmäßig ein erster Anschein.134 | |
| 47 | Die haftungsausfüllende Kausalität muss der Mieter darlegen und beweisen, ein Mitverschulden oder rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters dagegen der Vermieter. | |
| 48 | Schließlich steht dem Mieter, sofern der Vermieter den mit der Kündigung geltend gemachten Bedarf nicht verwirklicht, ein Auskunftsanspruch über die Gründe zu (str.).135 | |
| | V. Anwendungsfelder – Übergangsrecht | |
| 49 | Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001136 enthält keine Übergangsvorschrift zu § 573 Abs. 1 BGB. Dieser ist folglich ohne zeitliche Beschränkung auf alle Kündigungen anwendbar. | |
| | B. Kommentierung zu Absatz 2 | |
| | I. Grundlagen | |
| | 1. Kurzcharakteristik | |
| 50 | § 573 Abs. 2 BGB ergänzt die in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB enthaltene Generalklausel und gibt Fallgruppen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses vor. | |
| | 2. Gesetzgebungsgeschichte und -materialien | |
| 51 | Vgl. hierzu zunächst Rn. 2. Soweit der Wortlaut nach dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001137 von den Vorgängerregelungen in § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 BGB a.F. abweicht, beruht dies auf sprachlichen Erwägungen, inhaltliche Änderungen sind nicht beabsichtigt gewesen.138 Zum Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des § 573 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vgl. Rn. 3. | |
| | 3. Regelungsprinzipien | |
| 52 | Vgl. hierzu Rn. 4. | |
| | II. Anwendungsvoraussetzungen | |
| | 1. Normstruktur | |
| 53 | Normstruktur:| | • | Tatbestandsmerkmale:| | - | der Mieter verletzt seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder | | | - | der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder | | | - | der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und erleidet dadurch erhebliche Nachteile (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). |
| | | • | Rechtsfolge:| | - | Vorliegen eines zur ordentlichen Kündigung berechtigenden berechtigten Interesses des Vermieters. |
|
| |
| | 2. Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter (Absatz 2 Nr. 1) | |
| | a. Vertragliche Pflichten | |
| 54 | Unter den vertraglichen Pflichten in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sind sämtliche sich aus dem Mietverhältnis ergebenden vertraglichen Verpflichtungen des Mieters zu verstehen. Hauptpflichten werden ebenso erfasst wie Nebenpflichten139, auf vertraglichen Abreden beruhende ebenso wie sich aus dem Gesetz ergebende. Insbesondere zählen hierzu| | • | die mieterseitigen Verpflichtungen zur Entrichtung des Mietzinses (§ 535 Abs. 2 BGB), | | | • | zum – nur – vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 541 BGB)140 und | | | • | zur Wahrung des Hausfriedens (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 57). |
| |
| 54.1 | Dass es sich bei der verletzten Pflicht sowohl um eine Haupt- wie auch eine Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis handeln kann, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.07.2010 bestätigt (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 17 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Insbesondere handelt sich auch um eine mietvertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter dem Vermieter die Verfahrenskosten eines Rechtsstreits nicht erstattet, der infolge einer vom Mieter zu vertretenden Pflichtverletzung durch den Vermieter angestrengt wurde. Hat der Mieter beispielsweise den Vermieter durch seinen Verzug mit der Mietzahlungspflicht zunächst zur Kündigung und dann zur Erhebung einer Räumungsklage veranlasst, so sind die dabei angefallenen Prozesskosten Teil des durch die unterbliebenen Mietzahlungen verursachten Verzugsschadens (§ 280 Abs. 2 BGB). Die Verletzung der Mietzahlungspflicht setzt sich in der unterbliebenen Erstattung der im Räumungsverfahren entstandenen Prozesskosten fort; dies gilt selbst dann, wenn der Rechtsstreit infolge des Ausgleichs des Zahlungsrückstands hinsichtlich der Miete und der damit eingetretenen Unwirksamkeit der Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) übereinstimmend für erledigt erklärt wurde (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 19 - NSW BGB § 573 (BGH-intern) mit weiteren Argumenten). Zur Erheblichkeit dieser Pflichtverletzung vgl. indes Rn. 75.
Aktualisierung vom 25.08.2010 | ! |
| | b. Nicht unerhebliche Pflichtverletzung | |
| 55 | Der Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten, der auch auf einem vertragswidrigen Unterlassen beruhen kann, darf nicht unerheblich sein. Ihm muss vielmehr ein gewisses Gewicht zukommen. Andererseits muss die Pflichtverletzung nicht so schwer sein, dass sie zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt und damit eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde, vgl. Rn. 20.141 Ausreichend ist grundsätzlich vielmehr, wenn die Pflichtverletzung die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint.142 Eine konkrete und allgemeingültige Regel, wann eine Pflichtverletzung solche hinreichende Bedeutung hat, um eine ordentliche Kündigung zu tragen, kann indessen nicht aufgestellt werden. Dies ist vielmehr im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände zu ermitteln. Eine nähere Ausgestaltung kann durch die Bildung von Fallgruppen erreicht werden, vgl. daher die unten angeführten, von der Rechtsprechung ausgestalteten Fallgruppen (vgl. Rn. 70). | |
| 56 | Liegen allerdings Pflichtverletzungen vor, die schon eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, kann der Vermieter stattdessen deswegen auch ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.143 Insoweit ist zu beachten, dass eine ordentliche, im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung immer nur dann in Betracht kommt, wenn es sich um die Verletzung vertragsbezogener Pflichten handelt, vgl. hierzu Rn. 54.144 | |
| 57 | Die Erheblichkeit muss sich aus der objektiven Pflichtverletzung, nicht erst aus dem Verschulden ergeben. Denn das Verschulden ist schon nach dem Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gesondert zu prüfen (str.).145 | |
| 57.1 | Sofern den Eltern die Pflichtverletzungen ihres behinderten Kindes zuzurechnen sind (vgl. Rn. 63), obliegt es im Rahmen der Feststellung der Erheblichkeit dem Tatrichter, die Belange des Vermieters, des Mieters und – gegebenenfalls – der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (vgl. BGH v. 24.11.2009 - VIII ZR 174/09 - WuM 2009, 762). Dabei ist auch der grundgesetzlich verankerte (Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG) besondere Schutz behinderter Menschen in die Abwägung einzustellen (vgl. LG Bonn v. 04.06.2009 - 6 S 9/09 - juris Rn. 11). Das Zulassen des wiederholten Eindringens eines behinderten Kindes in eine im selben Anwesen befindliche, anderweitig vermietete Wohnung ist aber auch danach eine mehr als nur unerhebliche Pflichtverletzung (vgl. BGH v. 24.11.2009 - VIII ZR 174/09 - WuM 2009, 762).
Aktualisierung vom 31.12.2009 | ! |
| 58 | Auch eine Häufung jeweils für sich genommen unerheblicher Pflichtverletzungen kann auf Grund des eintretenden Summierungseffektes zur Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze führen.146 | |
| 59 | Eventuelle Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche des Vermieters (insbesondere § 541 BGB) sind im Falle einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung nicht vorrangig.147 | |
| 60 | Ebenso wenig ist eine Abmahnung zwingende Voraussetzung für die ordentliche Kündigung.148 Dies gilt selbst dann, wenn Pflichtverletzungen vorliegen, die im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung eine solche erfordern (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Vielmehr ist im Rahmen einer ordentlichen Kündigung allein maßgeblich, ob das vertragswidrige Mieterverhalten hinreichend erheblich ist.149 Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war.150 Gerade bei „einfachem“ vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache wird man daher oftmals eine Abmahnung des Vermieters fordern müssen und erst in der danach folgenden Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung sehen können. Die Frage der generellen Erforderlichkeit oder Entbehrlichkeit einer Abmahnung hat damit mehr theoretische als praktische Bedeutung. Dem Vermieter ist in Zweifelsfällen allerdings eine vorherige Abmahnung stets anzuraten, um das Prozessrisiko zu verringern.151 | |
| 61 | Besteht das Mietverhältnis mit mehreren Mietern, ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung eines Mieters ausreichend.152 Allerdings kann die Kündigung, sofern der allein vertragswidrig handelnde Mieter ausgezogen ist, rechtsmissbräuchlich sein (§ 242 BGB), insoweit gelten die Ausführungen in der Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 60 entsprechend. | |
| | c. Verschulden | |
| 62 | Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt ein Verschulden des Mieters hinsichtlich der Pflichtverletzung voraus. Dies ist zunächst bei einem vorsätzlichen oder fahrlässigen vertragswidrigen Verhalten des Mieters zu bejahen (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). | |
| 63 | Ein eigenes Verschulden des Mieters kann sich auch daraus ergeben, dass er schuldunfähigen Personen den (Mit-)Gebrauch überlässt, ohne diese hinreichend zu beaufsichtigen, vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 68. An einer schuldhaften Vertragsverletzung fehlt es aber beispielsweise, wenn Eltern Erfolg versprechende Maßnahmen ergriffen haben, um über das hinzunehmende Maß hinausgehende Lärmbelästigungen durch ihre Kinder zu vermeiden.153 | |
| 63.1 | Eine den Eltern zurechenbare Pflichtverletzung liegt auch vor, wenn sie nicht hinreichend dafür Sorge tragen, dass ihr behinderter Sohn wiederholt in eine andere Wohnung im selben Anwesen eindringt (vgl. BGH v. 24.11.2009 - VIII ZR 174/09 - WuM 2009, 762).
Aktualisierung vom 31.12.2009 | ! |
| 64 | Ebenfalls kein Verschulden liegt vor, wenn die Vertragswidrigkeit eines bestimmten Verhaltens zweifelhaft oder umstritten ist – wie beispielsweise bei der Anbringung von Parabolantennen – und der Mieter nach Einholung von zutreffendem fachkundigem Rat zwar letztlich irrig, aber in noch vertretbarer Weise von einer entsprechenden Befugnis ausging.154 | |
| 65 | Nimmt der Mieter eine unerlaubte Untervermietung vor, entfällt sein Verschulden dagegen nicht schon deshalb, weil ihm ein Anspruch gemäß § 553 BGB auf die Gestattung durch den Vermieter zusteht.155 | |
| 66 | Eine Besonderheit ergibt sich hinsichtlich des Zahlungsverzuges. Auch nach In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001156 hat der Schuldner zwar eine unverschuldete finanzielle Leistungsunfähigkeit regelmäßig zu vertreten.157 Da darin aber kein Verschuldensvorwurf liegt, kann hierauf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht gestützt werden (h.M.).158 Allerdings muss der Mieter beweisen, dass er unverschuldet finanziell leistungsunfähig ist, vgl. Rn. 176. Kommt es – beispielsweise wegen eines Erbfalls – zu einem Wechsel auf Vermieterseite als Gläubiger des Mietzinses, ist es grundsätzlich nicht Sache des Mieters als Schuldner, den/die Rechtsnachfolger des Gläubigers zu ermitteln, um an diese/n Zahlungen leisten zu können. Er darf vielmehr abwarten, bis die Rechtsnachfolger an ihn herantreten. Solange dies nicht geschieht und der Mieter nicht auf andere Weise Sicherheit darüber gewinnt, wer Rechtsnachfolger seines Gläubigers geworden ist, unterbleibt die Zahlung des Mietzinses infolge eines Umstandes, den der Mieter nicht zu vertreten hat; eine Kündigung kann folglich hierauf grundsätzlich nicht gestützt werden.159 Auch die persönlichen Verhältnisse des Mieters – insbesondere Erkrankungen – können sein Verhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen und damit ein geringeres Verschulden nahelegen.160 | |
| 66.1 | Ein unverschuldeter Rechtsirrtum infolge einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage kann auch dann vorliegen, wenn der Mieter ohne Schuld eine von ihm geltend gemachte Minderung zu hoch ansetzt. Dafür kann sprechen, dass zur Minderungsquote inhaltlich abweichende gerichtliche Entscheidungen vorliegen (vgl. LG Berlin v. 17.03.2009 - 65 S 54/08 - juris Rn. 21 - MM 2009, 226-227).
Aktualisierung vom 10.08.2009 | ! |
| 67 | Für das Verschulden seiner gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen hat der Mieter nach § 278 Satz 1 BGB in gleichem Umfang einzustehen wie für eigenes Verschulden.161 Die vormals unter Berufung auf den Wortlaut („schuldhaft“) vom Kammergericht vertretene Auffassung162, wonach immer ein eigenes Verschulden des Mieters erforderlich sei, übersieht, dass der Begriff des Verschuldens in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB an die allgemeinen Regelungen in den §§ 276, 278 BGB anknüpft und daher auch das Vertretenmüssen für Verhalten von gesetzlichen Vertretern und Erfüllungsgehilfen einschließt. Dementsprechend muss der Mieter sich eine falsche rechtliche Beratung – auch durch Mietervereinigungen oder sonstige Beratungsstellen – zurechnen lassen.163 Kein Erfüllungsgehilfe des Mieters ist ein Journalist, der eigenverantwortlich über dessen angespanntes Mietverhältnis berichtet.164 | |
| 68 | Bei mehreren Mietern reicht es aus, wenn einen von ihnen ein Verschuldensvorwurf trifft.165 | |
| 69 | Fehlt es an einem Verschulden des Mieters scheidet eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Es ist dann nur eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB).166 | |
| | d. Fallgruppen/Rechtsprechung | |
| 70 | Zur Strukturierung des Tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bietet sich die Bildung folgender Fallgruppen an: | |
| | aa. Vertragswidriger Gebrauch | |
| 71 | Hierzu zählen insbesondere| | • | Störungen des Hausfriedens, | | | • | Verhaltensweisen, die die Mietsache gefährden, | | | • | Verstöße gegen die Hausordnung, | | | • | Unterlassung vertraglich geschuldeter Verrichtungen. |
| |
| 72 | Die Rechtsprechung hat ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisse insbesondere anerkannt, wenn| | • | der Mieter die gesamte Bürotätigkeit seines gewerblichen Unternehmens in der Wohnung betreibt,167 | | | • | der Treppenhausreinigungspflicht trotz entsprechender Verurteilung nicht genügt wird,168 | | | • | eine unerlaubte Tierhaltung (Katze) trotz Abmahnung fortgesetzt wird,169 | | | • | eine Untervermietung ohne vorherige Gestattung durch den Vermieter erfolgt,170 | | | • | der Mieter gegenüber dem Vermieter Beleidigungen ausspricht,171 | | | • | der Mieter durch Flugblätter zum Kampf gegen den Vermieter aufruft oder nicht verhindert, dass solche Flugblätter aus dem Fenster seiner Wohnung geworfen werden,172 | | | • | wenn trotz entgegenstehender Vereinbarung mehr als sechs Personen in die ca. 60 qm große Wohnung aufgenommen werden (Überbelegung);173 grundsätzlich ist aber auch bei Vorliegen einer Überbelegung Zurückhaltung geboten, solange keine für den Vermieter benachteiligenden Auswirkungen konkret zu befürchten sind,174 | | | • | täglich, auch an Sonn- und Feiertagen, von einer Musikstudentin 1 ½ bis 2 Stunden Klavier gespielt und Gesang geübt wird,175 | | | • | während der Mietzeit aufgetretene Feuchtigkeitsschäden nicht unverzüglich angezeigt werden,176 | | | • | ein Mauerdurchbruch zwischen zwei Wohnungen ohne Zustimmung des Vermieters ausgeführt wird,177 | | | • | eine mietvertraglich wöchentlich geschuldete Gartenpflege unterlassen wird,178 | | | • | im Treppenhaus übel riechende Pökelbrühe verspritzt wird, um die Nachbarn zu ärgern,179 | | | • | erheblich geraucht wird, trotz vereinbarten Rauchverbots.180 |
| |
| 72.1 | Die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung kann schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit nach außen hin in Erscheinung tritt (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 9 - NSW BGB § 573 (BGH intern)), etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, dort Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 13 - NSW BGB § 573 (BGH intern)). Eine solche Nutzung muss der Vermieter – im Gegensatz zu einer nach außen nicht in Erscheinung tretenden beruflichen Tätigkeit (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 14 - NSW BGB § 573 (BGH intern)) – ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden. Der Vermieter kann aber im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr – beispielsweise in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit – handelt (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 15 - NSW BGB § 573 (BGH intern)). Ein Anspruch auf Gestattung scheidet dagegen regelmäßig aus, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 16 - NSW BGB § 573 (BGH intern)). Für die Voraussetzungen des Gestattungsanspruchs trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 - juris Rn. 17 - NSW BGB § 573 (BGH intern)).
Aktualisierung vom 20.08.2009 | ! |
| 73 | Abgelehnt wurde ein hinreichendes berechtigtes Interesse dagegen dann, wenn| | • | Schönheitsreparaturen trotz mehrfacher Abmahnung nicht ausgeführt werden,181 etwas anderes gilt aber dann, wenn hierdurch die Mietsache gefährdet wird,182 | | | • | einmalig eine gesundheitsgefährdende, aber freiverkäufliche Chemikalie vom Mieter verwendet wird,183 | | | • | einmalig einem vom Vermieter beauftragten Handwerker zum vereinbarten Termin der Zutritt verweigert wird,184 | | | • | dem Vermieter oder dessen Beauftragten der Zutritt zusammen mit Kaufinteressenten verweigert wird,185 | | | • | der Mieter einer Genossenschaftswohnung diese nur gelegentlich nutzt,186 | | | • | der Mieter im Garten Cannabis pflanzt und dieses später in der Wohnung konsumiert,187 | | | • | der Mieter in der Wohnung ein „stilles Gewerbe“ aus(ge)übt (hat),188 | | | • | es zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu einer Vielzahl von gerichtlichen Verfahren gekommen ist,189 | | | • | der Mieter ungenehmigt eine „Katzenklappe“ eingebaut hat190. |
| |
| | bb. Pflichtverletzungen in Verbindung mit Zahlungsverpflichtungen des Mieters | |
| 74 | Im Gegensatz zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur auf einen Verzug mit der Miete (vgl. insoweit die Kommentierung zu § 543 BGB Rn. 69 ff.), sondern auf verschuldete Rückstände mit sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis gestützt werden, insbesondere auch aus Nebenkostenabrechnungen191 oder einer Kautionsvereinbarung192. | |
| 75 | Umstritten ist, welche Höhe die Rückstände erreichen und für welche Dauer sie ausstehen müssen, um eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu tragen.193 Da die Vorschrift im Gegensatz zu den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht auf bestimmte Zahlungsrückstände abstellt, sondern lediglich verlangt, dass der Mieter seine vertraglichen (Zahlungs-)Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt,194 kann grundsätzlich auch ein geringerer Rückstand als eine Monatsmiete, der in einem kürzeren Zeitraum als einem Monat aufgetreten ist, für eine ordentliche Kündigung ausreichen (str.)195. Indessen darf auch hier die praktische Bedeutung des Meinungsstreits nicht überbewertet werden. Zwar finden die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nach hier vertretener Auffassung keine unmittelbare Anwendung und stehen daher einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei geringeren Rückständen für einen kürzeren Zeitraum nicht grundsätzlich entgegen. Dennoch geben diese Vorschriften auch für die ordentliche Kündigung einen Anhaltspunkt, wann von einer nicht nur unerheblichen Pflichtverletzung auszugehen ist.196 Je weiter die dort genannten Voraussetzungen unterschritten werden, desto mehr muss dies durch andere Umstände ausgeglichen werden, damit die Schwelle der Unerheblichkeit überschritten wird. Werden vom Vermieter bereits in gerichtlichen Verfahren titulierte Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis nicht befriedigt, liegt die Annahme einer Erheblichkeit nahe.197 | |
| 75.1 | Selbst bei Verzug des Mieters über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, kann es im Einzelfall an einer zur Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigenden nicht unerheblichen Pflichtverletzung fehlen. Zwar wird eine solche im Hinblick auf die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB zur fristlosen Kündigung bei einem Verzug infolge ausgebliebener oder unvollständiger Mietzahlungen regelmäßig vorliegen; anders verhält es sich jedoch, wenn der ausstehende Betrag aus den vom Mieter zu erstattenden Verfahrenskosten eines Räumungsrechtsstreits (zur diesbezüglichen Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht vgl. Rn. 54) resultiert, der infolge des Ausgleichs des damals offenen Zahlungsrückstands durch eine öffentliche Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) übereinstimmend für erledigt erklärt wurde (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 16 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Dies folgt aus dem Schutzzweck der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB: Danach wird eine auf einen Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Mit dieser Sonderregelung verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 21 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 22 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Denn mit der Schonfristregelung hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass aus seiner Sicht dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann zuzumuten ist, wenn seine im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstandenen sonstigen Forderungen nicht oder nicht in voller Höhe befriedigt werden (vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 139). Dieser gesetzgeberischen Wertung muss bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt oder ob eine Pflichtverletzung des Mieters als nicht unerheblich einzustufen ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), Rechnung getragen werden (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 22 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Dass die Schonfristregelung selbst auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB nicht anwendbar ist (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 136), steht dem nicht entgegen: Denn hier steht nicht die Gleichbehandlung einer ordentlichen Kündigung mit einer außerordentlichen Kündigung bei nachträglicher Befriedigung des Vermieters in Frage, sondern die hiervon zu unterscheidende Konstellation, ob ein nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fortgesetztes Mietverhältnis durch eine erneute Kündigung beendet werden kann, die allein auf Zahlungsrückstände gestützt wird, deren Begleichung der Gesetzgeber gerade nicht zur Bedingung für die zuvor erfolgte Fortführung des Mietverhältnisses gemacht hat (vgl. BGH v. 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - juris Rn. 24 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 25.08.2010 | ! |
| 76 | Die Wirkung einer auf Grund eines Zahlungsverzuges wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung kann der Mieter nicht dadurch in Wegfall bringen, dass er nach deren Ausspruch innerhalb der Schonfrist den Vermieter befriedigt oder die Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle beibringt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).198 Der spätere Ausgleich von Rückständen kann aber gegebenenfalls bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Vertragsverletzung berücksichtigt werden.199 Sofern der Vermieter auf ein und dieselben Rückstände primär eine außerordentliche fristlose und nur hilfsweise eine ordentliche Kündigung gestützt hat, ergreift die Heilungswirkung bei nachträglicher Befriedigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die außerordentliche fristlose Kündigung; die ordentliche Kündigung bleibt dagegen unabhängig davon wirksam.200 | |
| 77 | Nicht nur das Ausbleiben von Zahlungen, sondern auch deren ständig unpünktliche Vornahme kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen201, gegebenenfalls auch ohne dass dieser zwingend eine Abmahnung vorausgegangen sein muss.202 Regelmäßig wird hier indessen eine Abmahnung zu verlangen sein, damit die Schwelle der Nichterheblichkeit überschritten wird.203 Nach einer erfolgten Abmahnung kann unter Würdigung der Interessen der Parteien im Einzelfall allerdings grundsätzlich eine erneute einmalige unpünktliche Zahlung des Mieters ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.204 | |
| 77.1 | Mit Urteil vom 04.02.2009 hat der Bundesgerichtshof erneut bestätigt, dass auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur – dort außerordentlichen – Kündigung darstellen können (vgl. BGH v. 04.02.2009 - VIII ZR 66/08 - juris Rn. 21 - NSW BGB § 543 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 13.03.2009 | ! |
| | 3. Eigenbedarf des Vermieters (Absatz 2 Nr. 2)205 | |
| | a. Allgemeines | |
| 78 | Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ferner dann, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. | |
| 79 | Eine Kündigung ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB folglich berechtigt, wenn| | • | für eine der vom Gesetz erfassten Personen (vgl. Rn. 81) | | | • | ein Wohnbedarf (vgl. Rn. 99) | | | • | aus Sicht des Vermieters hinreichend begründet (vgl. Rn. 106) ist.206 |
| |
| 80 | Auch insoweit sind die Interessen des Mieters zunächst unbeachtlich und erst im Rahmen des Widerspruches gemäß § 574 BGB zu prüfen, vgl. Rn. 21.207 | |
| | b. Bedarfspersonen | |
| 81 | Für sich benötigt der Vermieter die Wohnung, wenn er selbst darin wohnen will. Dass der Vermieter in die Wohnung weitere Personen aufnehmen will, die nicht zu dem in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Personenkreis gehören, ist hierbei unbeachtlich.208 | |
| 82 | Bei einer Mehrheit von Vermietern reicht es aus, wenn der Eigenbedarf für einen von ihnen besteht209 und zwar auch dann, wenn Vermieter eine Personen-(handels-)Gesellschaft (GbR, OHG, KG o.Ä.) ist, da die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag die Gesellschafter selbst treffen210. Das Kündigungsrecht der Gesellschaft ist daher auch unabhängig davon, ob diese personalistisch auftritt – also der Gesellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist – oder nicht.211 Um den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren, kommt eine solche durch eine Gesellschaft – wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit – aber grundsätzlich nur wegen eines Eigenbedarfs von Gesellschaftern in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter waren.212 | |
| 82.1 | Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter auch dann geltend machen, wenn sie durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist (vgl. BGH v. 16.07.2009 - VIII ZR 231/08 - juris Rn. 13 - NSW BGB § 573 (BGH intern)). Ob unter Berücksichtigung dieser Kündigungsmöglichkeit an der vorstehend zitierten Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigenbedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Mietvertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern – oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen – in Betracht kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offen gelassen (vgl. BGH v. 16.07.2009 - VIII ZR 231/08 - juris Rn. 15 - NSW BGB § 573 (BGH intern)).
Aktualisierung vom 14.08.2009 | ! |
| 82.2 | Für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist erforderlich, dass der zugrunde liegende ernsthafte Nutzungswunsch – selbst wenn er die Nutzung durch nur einen der Gesellschafter betrifft – von der Gesellschaft als Vermieterin insgesamt getragen wird, d.h. der Gesamtheit oder zumindest Mehrheit der Gesellschafter (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 16 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Ein gemeinsames Vorgehen der Gesellschafter mit dem Ziel der Räumung der vermieteten Wohnung ist dabei noch kein hinreichendes Indiz für einen ernsthaften Eigennutzungswunsch der Gesellschaft als Ganzes (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 17 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin auch nach Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 566 Abs. 1 BGB eine Kündigung grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter stützen darf, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung bestätigt (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 13 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 09.03.2010 | ! |
| 83 | Zur Kündigung juristischer Personen wegen Eigenbedarfs vgl. Rn. 104. | |
| 84 | Nicht ausreichend ist dagegen ein Bedarf des vom Vermieter personenverschiedenen (Mit-)Eigentümers,213 auch wenn der Eigentümer die Wohnung einem Dritten zur weiteren Vermietung überlassen hat214. | |
| 85 | Ebenso wenig genügt regelmäßig ein Eigenbedarf des noch nicht eingetragenen Erwerbers der Wohnung; diesen kann der Vermieter nicht geltend machen.215 Umgekehrt kommt es selbst dann, wenn der Vermieter den Erwerber einer Wohnung zum Ausspruch der Kündigung ermächtigt,216 für den Bestand und das Fortbestehen der Kündigungsgründe allein auf die Person des Vermieters als Vertragspartei und nicht auf die des Ermächtigten an.217 Davon zu unterscheiden ist der Fall, in dem der Vermieter zulässigerweise einen Bedarf für eine der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personen geltend macht und diese nach Ausspruch der Kündigung die Wohnung erwirbt. Dann bleibt die vom vormaligen Vermieter erklärte Kündigung wirksam und ihr steht nicht der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegen.218 | |
| 86 | Ein Nießbraucher ist als Vermieter zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt,219 nicht aber ein Dritter, dem der Nießbraucher die Ausübung des Nießbrauchs auf schuldrechtlicher Grundlage überlässt, da er nicht Vermieter wird220. Bei mehreren Nutzungsberechtigten reicht der Eigenbedarf eines davon aus.221 | |
| 87 | Eine Definition des Begriffes Familienangehörige enthält das Gesetz nicht. Die Vorschriften über die Verwandt- und Schwägerschaft (§§ 1589, 1590 BGB) sind zu konturlos, um eine Abgrenzung der beiderseitigen Interessen im konkreten Mietverhältnis zu ermöglichen. Die generalisierende Betrachtungsweise des § 8 Abs. 2 II. WoBauG kann ebenfalls nicht herangezogen werden, da dieses Gesetz mit der Förderung des sozialen Wohnungsbaus einen gänzlich anderen Zweck als § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verfolgt. Im Rahmen des einzelnen Mietverhältnisses ist vielmehr eine individualisierende Betrachtung erforderlich.222 Hierzu ist zunächst zwischen engen Familienangehörigen sowie denjenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sind, zu unterscheiden. Maßgeblich für diese Unterscheidung sind die gesellschaftlichen Anschauungen zum Zeitpunkt der Kündigung. Die engen Familienangehörigen sind dabei per se zulässige Bedarfspersonen223, denn regelmäßig ist die persönliche Verbundenheit umso größer je näher die Verwandt-/Schwägerschaft ist224. Eine Widerlegung dieses Anscheins durch den Mieter ist aber nicht grundsätzlich ausgeschlossen.225 | |
| 88 | Zu den engen Familienangehörigen („Kernfamilie“226) gehören:| | • | Eltern,227 | | | • | Großeltern,228 | | | • | Geschwister,229 | | | • | getrennt lebender Ehegatte,230 | | | • | Lebenspartner nach § 1 LPartG,231 | | | • | Kinder,232 | | | • | Stiefkinder,233 | | | • | Schwiegereltern,234 aber nicht nach Scheidung der Ehe,235 | | | • | Enkel236. |
| |
| 88.1 | Abweichend von der bisherigen überwiegenden instanzgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. nachfolgende Rn. 89) hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.01.2010 (vgl. BGH v. 27.01.2010 - VIII ZR 159/09 - juris Rn. 21) entschieden, dass auch Nichten und Neffen des Vermieters ohne Weiteres privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind, es bei einer Kündigung wegen deren Bedarf daher eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals wie einer engen sozialen Bindung zum Vermieter (vgl. BGH v. 27.01.2010 - VIII ZR 159/09 - juris Rn. 19) nicht bedarf. Diese Wertung ergibt sich zwar weder aus dem Wortlaut der Vorschrift noch den Gesetzesmaterialien, einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der privilegierten Familienangehörigen – unabhängig vom tatsächlichen Bestehen persönlicher Beziehungen – zu ziehen ist, bieten aber die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht – u.a. – auch denjenigen zu, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie den Personen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Darin kommt zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber – u.a. – Nichten und Neffen ohne weitere Voraussetzungen noch als enge Familienangehörige ansieht (vgl. BGH v. 27.01.2010 - VIII ZR 159/09 - juris Rn. 22).
Aktualisierung vom 26.02.2010 | ! |
| 89 | Keine enge Familienangehörigkeit ist dagegen regelmäßig bei folgenden Personen mehr anzunehmen:| | • | geschiedener Ehegatte,237 dieser ist auf Grund der Scheidung schon nicht mehr Familienangehöriger, vgl. aber auch Rn. 96, | | | • | Schwager/Schwägerin (str.),238 | | | • | Onkel,239 | | | • | Cousin/Cousine,240 | | | • | Neffen/Nichten,241 | | | • | Großneffe/Großnichte,242 | | | • | Großcousin/Großcousine,243 | | | • | Eltern des/der Lebensgefährten/in,244 diese sind schon keine Familienangehörigen des Vermieters. |
| |
| 90 | Bei den weiter entfernten Angehörigen muss eine rechtliche oder zumindest moralische Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge ihnen gegenüber hinzukommen, um ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zu tragen245. Es wird regelmäßig nur dann vorhanden sein, wenn die sozialen Kontakte denen gleichen, die grundsätzlich auch im Rahmen der persönlichen Beziehung zwischen den engen Familienangehörigen bestehen.246 Ein entsprechendes Näheverhältnis ist auch unter Berücksichtigung der Gepflogenheiten in anderen Kulturkreisen erforderlich.247 Wann es vorliegt, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände gesagt werden. Als Faustregel kann angenommen werden, dass dafür der über die bloße Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende soziale Kontakt umso enger sein muss, je entfernter der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist.248 Als nicht ausreichend wurden von der Rechtsprechung betrachtet:| | • | zehn Besuche im Jahr und gemeinsamer Urlaub bei Nichte der Vermieter,249 | | | • | Patenschaft für Kind250. |
| |
| 90.1 | Die Annahme eines Eigenbedarfs aufgrund des Wohnbedarfs eines Schwagers des Vermieters, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen den beiden besteht, hat der Bundesgerichtshof unter Verweis auf die in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte überwiegend vertretene Auffassung unbeanstandet gelassen (vgl. BGH v. 03.03.2009 - VIII ZR 247/08 - juris Rn. 5 - WuM 2009, 714-715).
Aktualisierung vom 10.07.2009 | ! |
| 90.2 | Mit Urteil vom 27.01.2010 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehörigen bei entfernten – vgl. hierzu vorangehende Rn. 87 ff. – Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen ist, das auf die konkrete persönliche oder soziale Beziehung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen im Einzelfall abstellt. Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen Wohnbedarfs des Angehörigen zu rechtfertigen (vgl. BGH v. 27.01.2010 - VIII ZR 159/09 - juris Rn. 20).
Aktualisierung vom 26.02.2010 | ! |
| 91 | Ebenso wie beim eigenen Bedarf des Vermieters reicht es aus, wenn bei einer Mehrheit von Vermietern die Bedarfsperson Familienangehöriger eines von ihnen ist. | |
| 92 | Die Frage nach der Familienangehörigkeit stellt sich nicht, wenn die betroffene Person zusammen mit dem Vermieter in die Wohnung einziehen soll, denn dann liegt ein Bedarf des Vermieters selbst vor, oder wenn sie schon als Hausstandsangehörige privilegiert ist. | |
| 93 | Der Vermieter kann auch das Mietverhältnis mit einem Familienangehörigen zu Gunsten eines anderen Familienangehörigen kündigen.251 | |
| 94 | Angehörige des Haushalts des Vermieters sind Personen, die in diesen bereits auf Dauer aufgenommen sind und in enger Hausgemeinschaft mit dem Vermieter leben.252 Bei Vorliegen der gemeinsamen Haushaltsführung zum Zeitpunkt der Kündigung zählen hierzu insbesondere:| | • | Ehegatten, | | | • | nichteheliche Lebensgefährten, | | | • | Kinder, | | | • | sonstige im Haushalt lebende Familienangehörige, | | | • | Haushaltshilfen/-personal, | | | • | Pflegepersonen, | | | • | Auszubildende. |
| |
| 95 | Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft sind dagegen regelmäßig keine Haushaltsangehörigen, da sie keinen gemeinsamen Haushalt führen.253 | |
| 96 | Auf einen Bedarf anderer als der im Gesetz genannten Bedarfspersonen (Vermieter, Familien- oder Haushaltsangehörige) kann der Vermieter eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht stützen. Dass die Wohnung für enge Freunde oder Verlobte benötigt wird, trägt demnach eine Kündigung nicht.254 Insoweit kommt allenfalls – ausnahmsweise – eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB oder, wenn der Vermieter selbst ebenfalls in die gekündigte Wohnung einziehen will, wegen dessen Eigenbedarfs in Betracht. Ausreichend ist es allerdings, wenn die gekündigte Wohnung zwar an eine nicht privilegierte Person vermietet werden soll (geschiedener Ehegatte, getrennt lebender nichtehelicher Elternteil), diese dort aber eine vom Gesetz genannte Bedarfsperson (insbesondere Kinder) betreuen soll.255 | |
| 97 | Der Austausch der Bedarfsperson ist auch noch während des Räumungsrechtsstreits möglich, sofern zunächst der Eigenbedarf hinsichtlich der zuerst benannten Person bestanden hat und später in der zweiten Person gegeben ist256, vgl. Rn. 216 ff. | |
| 98 | Wenn der gekündigte Wohnraum der Wohnungsbindung unterliegt, muss die Bedarfsperson zum nach den Regelungen des WoBindG begünstigten Personenkreis gehören (§ 27 Abs. 1 bis 5 WoFG, § 5 WoBindG)257 oder eine Freistellung von der Belegungsbindung vorliegen (§§ 30, 27 Abs. 7 WoFG, § 7 WoBindG)258. Ausreichend ist auch, wenn im Zeitpunkt der Kündigungserklärung zwar die erforderliche Genehmigung noch nicht erteilt ist, aber zumindest eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vorliegt, wonach die Aussprache der Genehmigung auf Grund der geltenden Bestimmungen zugesagt wird.259 | |
| | c. Bedarfszweck | |
| 99 | Der Vermieter muss die gekündigten Räume für sich oder die im Gesetz genannten Bedarfspersonen (vgl. Rn. 81) als Wohnung benötigen. Unerheblich ist, ob die Wohnung an die Bedarfsperson vermietet oder ihr unentgeltlich überlassen werden soll.260 | |
| 100 | Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nur möglich bei einem Bedarf an der gesamten gekündigten Wohnung, ein Teilbedarf reicht nicht aus.261 In Ausnahmefällen kann eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB möglich sein.262 | |
| 101 | Unerheblich für die Beurteilung des Bedarfszwecks ist es, ob der Vermieter die Wohnung nur vorübergehend oder als Zweitwohnung nutzen möchte, dies wirkt sich aber im Rahmen der Prüfung des Bedarfsgrundes aus. | |
| 102 | Ebenso wenig steht dem Eigenbedarf entgegen, dass die gekündigten Räume vor der Nutzung durch die Bedarfsperson erst umgebaut oder saniert werden.263 Das Vorliegen einer entsprechenden Baugenehmigung ist ebenfalls nicht erforderlich, allerdings kann die fehlende Genehmigungsfähigkeit zum Wegfall des Bedarfsgrundes führen.264 | |
| 103 | Soll die gekündigte Wohnung daneben zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, so kommt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur in Betracht, wenn die Wohnnutzung überwiegt und lediglich ein untergeordneter Teil anders, beispielsweise gewerblich oder durch Überlassung an Dritte, genutzt werden soll.265 Die Absicht, ein Arbeitszimmer in der Wohnung einzurichten, steht folglich der Annahme eines Eigenbedarfs zu Wohnzwecken nicht entgegen.266 Überwiegt dagegen die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken, kommt nur eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 oder Abs. 1 BGB in Betracht. | |
| 104 | Juristischen Personen (GmbH, AG, eingetragener Verein u.a.) kann ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB von vornherein nicht zustehen, weil sie selbst keinen Wohnbedarf zu befriedigen haben.267 Da sie rechtlich verselbständigt sind, können sie sich auch auf einen Wohnbedarf ihrer Organe oder Angestellten nicht berufen.268 | |
| 105 | Die vorstehenden Grundsätze finden auf rechtsfähige Personengesellschaften insoweit Anwendung, als diese für sich selbst ebenfalls keinen Wohnbedarf geltend machen können.269 Zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters durch die Gesellschaft vgl. Rn. 82. | |
| | d. Bedarfsgrund | |
| 106 | Für den geltend gemachten Eigenbedarf muss ein hinreichender Grund vorhanden sein. Dies bringt das Gesetz mit dem Erfordernis zum Ausdruck, dass die Räume vom Vermieter „benötigt“ werden müssen. | |
| 107 | Im Hinblick auf das verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentum des Vermieters (Art. 14 GG) ist dabei zunächst zu beachten, dass Entscheidungen des Vermieters über seinen Wohnbedarf und dessen angemessene Deckung durch die Gerichte grundsätzlich zu respektieren und bei der Rechtsfindung zugrunde zu legen sind.270. Es müssen allerdings vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums vorliegen („Nutzungsinteresse“).271 Auch wenn der Vermieter die gekündigte Wohnung an eine andere Bedarfsperson überlassen will, ist diesbezüglich auf die Interessenlage beim Vermieter selbst („Überlassungsinteresse“), nicht aber bei einer von ihm personenverschiedenen Bedarfsperson abzustellen. Ein bei der Bedarfsperson vorliegender eigener Wohnbedarf ist zwar ein wichtiger, aber nicht der einzige Gesichtspunkt, der ein Überlassungsinteresse des Vermieters rechtfertigen kann.272 | |
| 108 | Die Belange des Mieters sind für die Feststellung des berechtigten Interesses des Vermieters zunächst unbeachtlich und erst im Rahmen des Widerspruches gemäß § 574 BGB zu prüfen, vgl. insoweit auch Rn. 21.273 | |
| 109 | Für einen hinreichenden Bedarfsgrund des Vermieters spricht es – wobei die nachfolgend dargestellten Fallgruppen keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben –, wenn| | • | er und sein Haushalt selbst unzureichend untergebracht sind,274 | | | • | ihm selbst vom Vermieter seiner bisherigen Wohnung gekündigt wird,275 | | | • | sich seine persönlichen Verhältnisse – und dadurch auch sein Wohnbedarf – ändern, beispielsweise durch| | - | Geburt/Adoption von Kindern/Enkelkindern,276 auch schon ernsthafter Kinderwunsch,277 | | | - | Heranwachsen von Kindern,278 | | | - | Auszug von Kindern/Familienangehörigen,279 | | | - | Heirat/Lebenspartnerschaft,280 | | | - | Trennung vom Ehegatten/Lebenspartner,281 | | | - | Trennung von Eltern/Schwiegereltern/anderen Familienangehörigen,282 | | | - | Verlegung des Arbeitsplatzes,283 auch schon konkrete Aussicht auf neuen Arbeitsplatz an anderem Ort,284 | | | - | Krankheit,285 |
| | | • | sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse – und dadurch sein Wohnbedarf – ändern, beispielsweise durch| | - | Arbeitslosigkeit/Pensionierung,286 | | | - | Krankheit, |
| | | • | eine Bedarfsperson erkrankt287 oder pflegebedürftig ist,288 | | | • | Kinder des Vermieters einen eigenen Hausstand gründen wollen,289 auch wenn zugleich ein nichtehelicher Lebensgefährte einziehen soll,290 | | | • | dadurch der Weg zur Arbeitsstätte verkürzt/erleichtert wird,291 | | | • | der Mietzins für die vom Vermieter selbst gemietete Wohnung höher ist als die Mieteinnahmen aus der gekündigten Wohnung,292 | | | • | er seine bisherige Wohnung gewinnbringend vermieten kann und deshalb die billigere gekündigte Wohnung beziehen will,293 | | | • | er von der gekündigten Wohnung aus das in seinem Eigentum stehende Gebäude verwalten will, auch wenn er anderweitig über Büroräume verfügt,294 | | | • | er eine Pflegeperson aufnimmt, auch wenn er zwar noch nicht hilfsbedürftig ist, aber auf Grund konkreter äußerer Umstände (insbesondere seines fortgeschrittenen Alters) mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass er deren Dienste in naher Zukunft für seine Lebensführung benötigt,295 | | | • | durch den Bezug der gekündigten Wohnung eine Verbesserung der Wohnverhältnisse erreicht wird (Lage/Größe/Ruhe u.a.),296 | | | • | der Vermieter nunmehr „in den eigenen vier Wänden“ wohnen möchte, unabhängig davon, wie er bisher untergebracht war297. |
| |
| 110 | Die letztgenannte Fallgruppe zeigt, dass an das Tatbestandsmerkmal der vernünftigen, nachvollziehbaren Gründe im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nur geringe Anforderungen gestellt werden können. Die Ablehnung eines Bedarfsgrundes als „unvernünftig“ und nicht mehr nachvollziehbar kommt im Hinblick auf die vorrangige Entscheidungsmacht des Vermieters nur in Ausnahmefällen in Betracht, nämlich wenn seine Nutzungsabsicht auf unrealistischen Vorstellungen beruht und seine Nutzungswünsche durch die Kündigung überhaupt nicht befriedigt werden können298. Allerdings tritt insoweit eine Wechselwirkung ein: Je weniger nachvollziehbar der geltend gemachte Bedarfsgrund bei objektiver Betrachtung ist, desto schwieriger wird dessen Nachweis durch den Vermieter sein, zu dessen Beweislast vgl. Rn. 177. Denn den Beweis des letztlich eine innere Tatsache darstellenden Bedarfsgrundes vermag der Vermieter als Kläger nur über entsprechende, überzeugende Indizien zu führen. In den meisten der betroffenen Fälle wird daher mangels Beweises des Bedarfsgrundes dessen „Unvernünftigkeit“ dahinstehen können. | |
| 111 | Ein vernünftiger, nachvollziehbarer Bedarfsgrund wurde – u.a. – verneint, wenn der Vermieter| | • | seinem allein stehenden, noch in der Berufsausbildung befindlichen Sohn eine Wohnung von 117 qm, für die bislang DM 1.800,00 Miete bezahlt wurden, überlassen will,299 | | | • | seine einkommenslosen 14- bis 16-jährigen Kinder allein oder mit deren Verlobten in der Wohnung zur Gründung eines getrennten Haushaltes unterbringen will,300 | | | • | die gekündigte Wohnung nur vorübergehend für kurze Zeit (wenige Monate) nutzen möchte,301 | | | • | eine 4½-Zimmer-Wohnung mit 132 qm als Zweitwohnung etwa einmal wöchentlich zur Übernachtung nutzen will,302 | | | • | sich allein auf eine abstrakte Brandgefahr und darauf beruft, dass seine bisherige Wohnung im 16. Stock sei,303 | | | • | in die gekündigte Wohnung im vierten Obergeschoss ziehen will, obwohl kein Aufzug vorhanden ist und er die Räume wegen seines angegriffenen Gesundheitszustandes nicht oder nur mit größter Anstrengung ohne fremde Hilfe erreichen kann,304 | | | • | schon bei Ausspruch der Kündigung eine andere freie oder alsbald freiwerdende Wohnung zur Verfügung hat, mit der der von ihm bestimmte Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann,305 zur Rechtslage, wenn dies nach Ausspruch der Kündigung eintritt, vgl. Rn. 120. |
| |
| 112 | Als nicht hinreichend belegt angesehen worden ist ein Bedarfsgrund – u.a. – dann, wenn der Vermieter| | • | wegen des Bedarfs für eine Pflegeperson kündigt, aber keinerlei Anstalten zu deren Auswahl getroffen hat,306 | | | • | wegen des Bedarfs eines Familienangehörigen kündigt, dieser sich die Wohnung aber nicht einmal angesehen hat,307 | | | • | trotz guten Einkommens kündigt, weil er durch den Umzug DM 67,00 im Monat sparen kann308. |
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| 113 | Hat der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet und kommen mehrere hiervon für den Eigenbedarf in Betracht, so kann er grundsätzlich frei wählen, welchem Mieter er kündigt. Zu einer Berücksichtung der Interessen der Mieter ist er von sich aus nicht verpflichtet.309 Im Hinblick darauf, dass jedoch im Räumungsrechtsstreit diese Interessen auf den Widerspruch des jeweiligen Mieters nach § 574 BGB hin Eingang finden, empfiehlt es sich für den Vermieter, hierauf schon im Rahmen der Auswahl des zu kündigenden Mietverhältnisses Rücksicht zu nehmen, um der Kündigung größtmögliche Erfolgschancen zu geben. | |
| 114 | Der vom Vermieter geltend gemachte Bedarfsgrund muss grundsätzlich gegenwärtig sein, d.h. zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung bestehen. Eine so genannte „Vorratskündigung“ im Hinblick auf einen erst in der Zukunft entstehenden Bedarf ist dagegen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht möglich.310 Allerdings liegt ein gegenwärtiger Bedarfsgrund auch schon dann vor, wenn die maßgeblichen Umstände im Moment der Kündigung schon konkretisierbar und ihr Eintritt mit hinreichender Sicherheit absehbar ist.311 | |
| 115 | Unerheblich ist regelmäßig, ob der Vermieter den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat. Eine Versagung des Kündigungsrechts aus diesem Grund würde die verfassungsrechtlich geschützte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter dem Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält.312 Dies gilt insbesondere auch, wenn der Vermieter die Wohnung in Kenntnis der bestehenden Vermietung gekauft hat, um sie dann selbst zu nutzen.313 Ebenso wenig spielt es grundsätzlich eine Rolle, ob der Vermieter den Bedarfsgrund verschuldet hat.314 Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter gerade den Bedarfsgrund treuwidrig herbeigeführt hat (§§ 242, 162 BGB entsprechend). Dies setzt regelmäßig ein entsprechendes subjektives Element voraus. | |
| 116 | Einer Kündigung wegen Eigenbedarfs kann indessen unter verschiedenen Gesichtspunkten der Einwand des treuwidrigen Verhaltens in Form des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) vom Mieter entgegengehalten werden: | |
| | aa. Wegfall des Eigenbedarfs nach Ausspruch der Kündigung | |
| 117 | Fällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung weg, lässt dies zwar ihre Wirksamkeit unberührt.315 Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist der Vermieter in diesem Fall aber verpflichtet, den Mieter auf die Veränderung der Sachlage hinzuweisen und sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit zu erklären.316 Die vormals überwiegend vertretene Auffassung, wonach dies regelmäßig bis zum Auszug des Mieters bzw. dessen Räumung317 – und zwar unabhängig davon, ob zwischenzeitlich eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen wurde,318 die Kündigungsfrist verstrichen war (str.)319 oder ein rechtskräftiger Räumungstitel geschaffen wurde (str.)320 – der Fall war, ist überholt. Der Vermieter ist vielmehr – längstens – bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verpflichtet, den Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen.321 Insoweit gilt nichts anderes als bei Freiwerden einer Alternativwohnung (vgl. hierzu Rn. 128): Der trotz wirksamer Kündigung zu Unrecht in den Mieträumen verharrende Mieter würde ansonsten unangemessen privilegiert und der Vermieter in seinem grundrechtlich geschützten Eigentumsrecht durch nachvertragliche Treuepflichten unverhältnismäßig eingeschränkt.322 Man wird allerdings weiterhin davon ausgehen können, dass die Mitteilungspflicht bereits mit der Räumung der Wohnung durch den Mieter entfällt, auch wenn diese vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt, da der Vermieter jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Auszuges regelmäßig davon ausgehen darf, dass der Mieter an einem erneuten Einzug in die Wohnung nicht mehr interessiert ist.323 Entfällt der Eigenbedarf des Vermieters erst nach der Räumung, so besteht folglich keine Verpflichtung zur Mitteilung mehr. Allein die Anmietung der Folgewohnung durch den Mieter lässt diese Verpflichtung dagegen nicht entfallen, da ihm immer noch am Verbleib in der alten Wohnung gelegen sein kann.324 Unterlässt der Vermieter eine danach gebotene Mitteilung, macht er sich ferner schadensersatzpflichtig325 (vgl. hierzu Rn. 33) und gegebenenfalls strafbar326. | |
| 118 | Allerdings kann an die Stelle eines weggefallenen Eigenbedarfs möglicherweise ein anderer Eigenbedarf treten, vgl. hierzu Rn. 216.327 | |
| 119 | Liegt bereits ein Räumungstitel vor, muss der Mieter zur Geltendmachung des Wegfalls des Eigenbedarfs Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) erheben oder sich im Rahmen einer Klage nach § 826 BGB gegen die Vollstreckung richten.328 | |
| | bb. Freistehende/freiwerdende Alternativwohnung | |
| 120 | Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs an der gekündigten Wohnung stellt sich ferner als rechtsmissbräuchlich dar, wenn nach Ausspruch der Kündigung eine andere Wohnung des Vermieters frei geworden ist oder alsbald frei wird und der von ihm bestimmte Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann.329 | |
| 121 | Dem steht es gleich, wenn eine solche Alternativwohnung bereits vor der Kündigung zur Verfügung stand und der Vermieter diese dennoch weitervermietet hat.330 | |
| 122 | Stand das gleichwertige Alternativobjekt dagegen schon und noch bei Ausspruch der Kündigung zur Verfügung, ist die Kündigung regelmäßig mangels eines vernünftigen, nachvollziehbaren Bedarfsgrundes unwirksam, vgl. Rn. 111. | |
| 123 | Voraussetzung ist allerdings in allen Varianten, dass das Alternativobjekt vom Vermieter überhaupt als Mietwohnung dem Markt zur Verfügung gestellt wird, d.h. an Dritte zu Wohnzwecken vermietet werden soll. Daran fehlt es, wenn der Vermieter sich entschlossen hatte, weitere Immobilien nicht dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, sondern gewerblich zu nutzen und so die finanzielle Grundlage für seine eigenverantwortliche Lebensgestaltung zu schaffen, und er bei Auftreten des Eigenbedarfs an diesem Entschluss festhält.331 Das Gleiche muss gelten, wenn der Vermieter die Alternativwohnung nicht einem Dritten, sondern einer anderen Bedarfsperson nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB überlässt oder überlassen will, denn auch dann steht sie dem freien Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung.332 | |
| 124 | Sofern die Alternativwohnung für die Befriedigung des Eigenbedarfs des Vermieters nicht ausreichend ist, ist dieser nach Treu und Glauben verpflichtet, die frei gewordene oder frei werdende Wohnung dem gekündigten Mieter anzubieten, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern und so die sozial unerwünschten Folgen der allein aus der Sphäre des Vermieters herrührenden Lösung des Vertrags gering zu halten („Anbietpflicht“). Darauf, ob der Vermieter die Wohnung für den Mieter als geeignet und gleichwertig ansieht, kommt es grundsätzlich nicht an.333 Unterlässt der Vermieter das Angebot, so kann der Mieter der ausgesprochenen Kündigung den Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegenhalten.334 | |
| 124.1 | Dass die Anbietpflicht nicht schon dadurch entfällt, dass die Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet erscheint, weil es – im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung – dessen Sache ist zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will, hat das LG Berlin mit Urteil 03.02.2009 (vgl. LG Berlin v. 03.02.2009 - 65 S 303/08 - MM 2009, 146) unter Hinweis auf das Recht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (vgl. BVerfG v. 28.01.1992 - 1 BvR 1054/91 - juris Rn. 15 - NJW 1992, 1220-1221) bestätigt.
Aktualisierung vom 25.05.2009 | ! |
| 125 | Dabei versteht es sich von selbst, dass das Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages über die frei werdende Drittwohnung zu angemessenen Bedingungen erfolgen muss. Überzogene Forderungen darf der Vermieter mit seinem Angebot nicht stellen. Andererseits wird er im Hinblick auf Treu und Glauben nicht gehindert sein, dem Mieter einen Vertragsschluss zu den bisher für die Vermietung der Alternativwohnung geltenden Bedingungen anzubieten. Gleiches wird im Regelfall gelten für das Begehren der ortsüblichen oder der im betreffenden Wohnanwesen üblichen Miete.335 Bietet der Vermieter zu unangemessenen Bedingungen an, handelt er ebenfalls treuwidrig. | |
| 126 | Allerdings kann sich der Mieter auf das unterbliebene Angebot der Alternativwohnung zu angemessenen Bedingungen immer nur berufen, wenn er selbst überhaupt bereit war, dieses Angebot anzunehmen. Lehnt er dies oder auch nur Verhandlungen hierüber – gleich aus welchem Grund – von vornherein ab, ist der Vermieter zur weiteren Vorhaltung der Alternativwohnung nicht verpflichtet und handelt bei einer Weitervermietung nicht treuwidrig. Überlegt es sich der Mieter allerdings später anders und ist die Wohnung noch nicht vermietet, ist der Vermieter weiterhin an sein Angebot gebunden. | |
| 127 | In räumlicher Hinsicht besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofes eine Anbietpflicht nur dann, wenn dem Vermieter eine andere, zur Vermietung vorgesehene Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht.336 Sie erstreckt sich dagegen nicht darüber hinaus auf jede andere für den Vermieter verfügbare Wohnung, denn sie dient dem Ziel, es dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen, soll dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung aber nicht die ihn belastende Wohnungssuche abnehmen. Dem ist im Grundsatz zuzustimmen, allerdings begegnet die formelle Anknüpfung daran, dass dem Gesetzeszweck nur durch das Angebot einer Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage genügt werde, erheblichen Zweifeln. Zum einen beschränkt sich die „vertraute häusliche Umgebung“ regelmäßig nicht auf ein Haus oder eine Wohnanlage, zum anderen erscheint eine derart statische Begrenzung – von deren begrifflicher Unschärfe abgesehen – der letztlich auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) beruhenden Anbietpflicht wenig sinnvoll.337 | |
| 128 | Die Anbietpflicht besteht in zeitlicher Hinsicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, da durch die Annahme einer weitergehenden nachvertraglichen Pflicht des Vermieters zum einen dieser in seinem grundrechtlich geschützten Eigentumsrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unverhältnismäßig eingeschränkt wird und zum anderen der trotz wirksamer Kündigung zu Unrecht in den Mieträumen verharrende Mieter ungerechtfertigter Weise privilegiert wird.338 Die vormals überwiegend vertretene Auffassung, wonach die Anbietpflicht regelmäßig bis zum Auszug des Mieters bzw. dessen Räumung339 – und zwar unabhängig davon, ob zwischenzeitlich eine Aufhebungsvereinbarung geschlossen wurde,340 die Kündigungsfrist verstrichen war (str.)341 oder ein rechtskräftiger Räumungstitel geschaffen wurde (str.)342 – bestand, ist überholt. Man wird allerdings weiterhin davon ausgehen können, dass die Anbietpflicht schon mit der Räumung der Wohnung durch den Mieter entfällt, auch wenn diese vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt, da der Vermieter jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Auszuges regelmäßig davon ausgehen darf, dass der Mieter an dem Bezug einer von ihm angebotenen Alternativwohnung nicht mehr interessiert ist.343 Allein die Anmietung der Folgewohnung durch den Mieter lässt die Verpflichtung dagegen nicht entfallen, da ihm immer noch am Verbleib in der alten Umgebung gelegen sein kann.344 Die Anbietpflicht betrifft schließlich nur Wohnungen, die dem Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird daher nicht erfasst.345 | |
| 129 | Schließlich kann der Mieter den Einwand des Rechtsmissbrauchs nur dann geltend machen, wenn er im Rahmen des Mietverhältnisses selbst vertragstreu war, er insbesondere keine vertraglichen Verpflichtungen verletzt hat.346 | |
| 130 | Da der Mieter in den Wohnungsbestand des Vermieters regelmäßig keinen Einblick hat, steht ihm gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf Auskunft über in Frage kommende Alternativwohnungen zu.347 Ebenso hat er ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 12 GBO an der Einsicht in das Grundbuch, soweit der Wohnungsbestand des Vermieters betroffen ist, d.h. in die Erste Abteilung des Grundbuches und das dort in Bezug genommene Bestandsverzeichnis.348 | |
| | cc. Bestehen/Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs schon bei Abschluss des Mietvertrages | |
| 131 | Der Vermieter handelt ferner treuwidrig, wenn er sich zur Begründung des geltend gemachten Eigenbedarfs auf Umstände beruft, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren und auf die er den Mieter nicht hingewiesen hatte.349 Dies folgt schon daraus, dass der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Ausdruck der „clausula rebus sic stantibus“ ist, die dem Vermieter eine Loslösung vom Vertrag gerade bei veränderten Umständen ermöglichen soll.350 | |
| 132 | Gleiches gilt, wenn das Entstehen des Eigenbedarfs auf Grund hinreichend konkreter tatsächlicher Anhaltspunkte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon absehbar war. Dafür reicht es aus, wenn der Vermieter in diesem Moment bei verständiger Würdigung und umsichtiger Vorschau den späteren Eigenbedarf hätte vorhersehen können.351 Die bloße Möglichkeit eines entsprechenden Bedarfs ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte reicht dagegen nicht aus.352 Sind die Umstände, auf die sich die Kündigung stützt, in unvorhersehbarer Weise erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten, so spielt es keine Rolle, ob deren Ursache in ungeschickten oder riskanten geschäftlichen Entscheidungen des Vermieters zu sehen ist. Allerdings kann bei kurzer Vertragsdauer und hinreichender objektiver Erkennbarkeit ein Anschein gegen den Vermieter sprechen, was dazu führt, dass er sich dann insoweit entlasten muss;353 vgl. insoweit aber auch Rn. 44. | |
| 132.1 | Mit Urteil vom 21.01.2009 hat der Bundesgerichtshof sich dem grundsätzlich angeschlossen und ausgeführt, dass ein Vermieter sich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Der Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 17 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters gerade für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 19 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Ob und gegebenenfalls unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei (Neu-)Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf – beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder – hinweisen muss, konnte der Bundesgerichtshof jedoch offen lassen, weil es sich im entschiedenen Fall nicht um den erstmaligen Abschluss eines Mietvertrags, sondern die – zum dritten Mal erfolgende – Novation eines bereits bestehenden Mietverhältnisses handelte. Lebt der Mieter aber schon geraume Zeit – im entschiedenen Fall seit neun Jahren – in der gekündigten Wohnung, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keine zum Neuabschluss eines Mietverhältnisses vergleichbare Interessenlage, die einen Hinweis des Vermieters auf einen künftigen Eigenbedarf gebiete. Gehe es in einem solchen Fall um Eigenbedarf für heranwachsende Kinder des Vermieters und habe der Mieter Kenntnis von deren Vorhandensein, so liege es nämlich vielmehr nahe, dass sich der Mieter seinerseits anlässlich der Novation des Mietvertrags nach einem noch zu erwartenden Eigenbedarf erkundigt oder gegebenenfalls auf einen vertraglichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung im neuen Mietvertrag hinwirkt (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 19 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 23.02.2009 | ! |
| 132.2 | Mit Beschluss vom 06.07.2010 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung (vgl. Rn. 132.1) zur Hinweispflicht des Vermieters auf einen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags absehbaren Eigenbedarf bestätigt (vgl. BGH v. 06.07.2010 - VIII ZR 180/09 - juris Rn. 3 - WuM 2010, 512-513). Insoweit ist die tatrichterliche Würdigung, dass ein Vermieter, der seinen Eigenbedarf nur drei Monate nach Abschluss des Mietvertrags mit dem Wunsch des Zusammenziehens mit seiner – schon zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses vorhandenen – Lebensgefährtin begründet, nicht ernsthaft behaupten könne, er und seine Lebensgefährtin hätten dies nicht schon bei Vertragsschluss in Erwägung gezogen, nicht zu beanstanden (vgl. BGH v. 06.07.2010 - VIII ZR 180/09 - juris Rn. 4 - WuM 2010, 512-513). Ob den Mieter demgegenüber eine Erkundigungspflicht trifft, die ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters ausschließt (vgl. Rn. 132.1), beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Ein Grundsatz dahin gehend, dass ein Mieter, wenn er Kenntnis vom Vorhandensein zum Beispiel von Kindern oder Lebensgefährten des Vermieters hat, stets mit der Möglichkeit eines Eigenbedarfs rechnen und sich deshalb beim Vermieter erkundigen muss, besteht aber nicht (vgl. BGH v. 06.07.2010 - VIII ZR 180/09 - juris Rn. 5 und 9 - WuM 2010, 512-513).
Aktualisierung vom 31.08.2010 | ! |
| 133 | Der Ausschluss des Vermieters mit den bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Eigenbedarfsgründen kann indessen nicht zeitlich unbegrenzt wirken. Die bisherige Rechtsprechung knüpfte insoweit an die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB a.F. genannte Frist von fünf Jahren an und versagte dem Mieter den Einwand des Rechtsmissbrauchs, wenn zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Vermieter maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein längerer Zeitraum als fünf Jahre verstrichen war.354 Auch nach dem Wegfall dieser Vorschrift auf Grund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001355 ist hieran festzuhalten.356 | |
| 133.1 | Der Bundesgerichtshof hat die zur zeitlichen Begrenzung des Ausschlusses hier vertretene Auffassung in einem Urteil vom 21.01.2009 angesprochen (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 18 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)), deren Berechtigung aber – weil dort nicht entscheidungserheblich – offen gelassen (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 19 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 23.02.2009 | ! |
| | dd. Geltendmachung eines weit überhöhten Wohnbedarfs | |
| 134 | Missbräuchlich kann nach der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ferner die Geltendmachung eines „weit überhöhten Wohnbedarfes“ sein.357 Nach hiesiger Auffassung fehlt in einem solchen Fall schon ein vernünftiger, nachvollziehbarer Bedarfsgrund, weshalb es des Rückgriffs auf den Einwand der Treuwidrigkeit nicht bedarf. Jedenfalls kann sich der Mieter, der die Wohnung allein bewohnt, nicht darauf berufen, dass der ebenfalls allein stehende Vermieter eine für ihn zu große Wohnung beanspruche.358 | |
| | 4. Angemessene wirtschaftliche Verwertung durch den Vermieter (Absatz 2 Nr. 3)359 | |
| | a. Allgemeines | |
| 135 | Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch dann, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Zur verfassungsrechtlich gewährleisteten Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) gehört grundsätzlich die Freiheit, das Eigentum durch Veräußerung zu verwerten. Allerdings wird diese verfassungsrechtliche Bestandsgarantie nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass dem Eigentümer nicht gerade die Nutzungsmöglichkeit eingeräumt wird, die ihm den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. So wenig der Eigentümer als Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.360 Andererseits muss es für § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie ausreichen, wenn ein bestehendes Mietverhältnis sich als faktisches Verwertungshindernis darstellt, weil der Verkauf ohne dessen Kündigung als wirtschaftlich sinnlos erscheinen muss. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten Aufwendungen.361 Ein andernfalls drohender Existenzverlust darf dagegen nicht verlangt werden.362 | |
| | b. Angemessene wirtschaftliche Verwertung | |
| 136 | Unter wirtschaftlicher Verwertung ist jede Einbringung des Grundstücks, auf dem sich das Mietobjekt befindet, in den Wirtschaftskreislauf zu verstehen. Dies kann durch| | • | Änderung der dinglichen Rechtslage (Veräußerung oder Belastung mit dinglichen Nutzungsrechten), | | | • | Änderung der Nutzungsart (von Wohnraum- zu gewerblicher Nutzung) oder | | | • | Änderung der Nutzungsform (Komplettsanierung oder Umbau in marktgerechte größere/kleinere Wohnungen) |
geschehen.363 | |
| 137 | Ausgeschlossen ist kraft Gesetzes eine Verwertung,| | • | die sich auf eine Neuvermietung zu einem höheren Mietzins beschränkt (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 HS. 2 BGB); dies wiederholt das Verbot der Änderungskündigung aus § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und gilt daher nur, soweit die erneute Vermietung im Wesentlichen unverändert erfolgen soll, nicht aber für eine Neuvermietung nach einer baulichen Umgestaltung (Änderung der Nutzungsform) oder zu gewerblichen Zwecken (Änderung der Nutzungsart),364 | | | • | in deren Rahmen nach der Überlassung an den Mieter geschaffenes oder noch zu schaffendes Wohnungseigentum veräußert werden soll (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 HS. 3 BGB). Hierdurch soll eine Umgehung der nach § 577a BGB für die Veräußerung solchen Wohneigentums durch dessen Erwerber geltenden Sperrfristen (vgl. hierzu die Kommentierung zu § 577a BGB) verhindert werden. Im Hinblick auf Entstehungsgeschichte sowie Sinn und Zweck der Vorschrift greift sie allerdings nur ein, wenn zwischen der Aufteilung in Wohnungseigentum und der Veräußerung bzw. Veräußerungsabsicht ein Zusammenhang dergestalt besteht, dass die Aufteilung gerade zu dem Zweck erfolgt, die Wohnung anschließend mit Gewinn veräußern zu können. Davon kann nicht mehr ausgegangen werden, wenn zwischen der Schaffung des Wohnungseigentums und der Kündigung ein längerer Zeitraum liegt.365 |
| |
| 137.1 | Eine analoge Anwendung von § 543 Abs. 2 Nr. 3 HS. 3 BGB auf eine Kündigung wegen des Abrisses des vermieteten Gebäudes mit anschließender Neubebauung ist mangels planwidriger Regelungslücke auch dann nicht möglich, wenn nach dem Abriss eine Wohnanlage mit Eigentumswohnungen errichtet werden soll (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 24 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 23.02.2009 | ! |
| 138 | Der Vermieter muss eine der genannten Verwertungen ernsthaft beabsichtigen.366 Von einer solchen ernsthaften Verwertungsabsicht kann nur ausgegangen werden, wenn die beabsichtigte Verwertungsart (vgl. hierzu auch Rn. 136) tatsächlich und rechtlich überhaupt möglich ist.367 Deshalb müssen insbesondere erforderliche behördliche Genehmigungen bei Ausspruch der Kündigung vorliegen (str.).368 Eine spätere Erteilung heilt nicht.369 Dies gilt allerdings nicht für behördliche Genehmigungen, deren Erteilung der Vermieter durch entsprechendes eigenes Verhalten erreichen kann, insbesondere einer Baugenehmigung (str.).370 Jedoch kann es einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entgegenstehen, wenn ausnahmsweise schon feststeht, dass eine erforderliche baurechtliche Genehmigung der beabsichtigten Arbeiten nicht erlangt werden kann.371 | |
| 139 | Ebenso kann der Hauptmieter/Untervermieter, der nicht selbst Eigentümer der Wohnung ist, keine Kündigung im Hinblick auf eine ihm damit schon rechtlich nicht mögliche Veräußerung stützen.372 Die Kündigung wegen einer beabsichtigten gewerblichen Vermietung ist ihm – sofern der Hauptmietvertrag Entsprechendes zulässt – dagegen möglich. | |
| 140 | Es ist allein die Verwertungsabsicht des Vermieters maßgeblich, nicht die des personenverschiedenen Eigentümers,373 des noch nicht eingetragenen Grundstückserwerbers374 oder anderer Personen. Der Vermieter kann eine Kündigung des noch nicht eingetragenen Erwerbers auch nicht genehmigen.375 Ebenso wenig kann der Erwerber, nachdem er eingetragen wurde, eine vom vorherigen Vermieter erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weiterverfolgen.376 Soll die Verwertung durch eine andere Person erfolgen, kommt allenfalls in Ausnahmefällen eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht. Vgl. hierzu auch Rn. 84. | |
| 141 | Die vom Vermieter beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung muss schließlich angemessen sein. Hier gilt zunächst das zum Bedarfsgrund (vgl. Rn. 107) bei der Eigenbedarfskündigung Gesagte entsprechend.377 Angemessen ist folglich jede mit der Rechts- und Sozialordnung vereinbare, wirtschaftlich sinnvolle Verwertung, die von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen des Vermieters getragen ist.378 Auch hier sind die Belange des Mieters unbeachtlich und erst auf dessen Widerspruch nach § 574 BGB zu prüfen, vgl. hierzu Rn. 21.379 | |
| 141.1 | Auch der Bundesgerichthof hat nunmehr mit Urteil vom 28.01.2009 die Angemessenheit einer wirtschaftlichen Verwertung danach beurteilt, ob sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 12 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Die Verwertung des Grundstücks durch den Abriss des bestehenden und die baurechtlich zulässige Errichtung eines neuen Gebäudes ist nach diesem Maßstab angemessen, wenn gegen Investitionen in die vorhandene sanierungsbedürftige Bebauung eine verhältnismäßig geringe Restnutzungsdauer – im entschiedenen Fall 15-20 Jahre – und der für eine unter Beibehaltung des gekündigten Mietverhältnisses nur mögliche „Minimalsanierung“ hohe Kostenaufwand – im entschiedenen Fall 70.000 € – sprechen (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 12 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 23.02.2009 | ! |
| 142 | Die Ausübung des Kündigungsrechts ist insbesondere nicht schon deshalb unangemessen, weil der Vermieter das Grundstück bereits in vermietetem Zustand erworben hat; dies ist vielmehr bei der Berechnung des Nachteils zu berücksichtigen, vgl. hierzu auch Rn. 163.380 Anderes gilt allerdings dann, wenn die Verwertung einen mit der Sozialordnung nicht mehr vereinbaren spekulativen Charakter hat, d.h., das Grundstück gerade zielgerichtet als vermietet und damit billiger erworben wurde, um es dann nach Kündigung unvermietet zu einem höheren Preis zu verwerten.381 Indizien für eine Spekulationsabsicht sind insbesondere eine kurze Zeitspanne zwischen Erwerb und Kündigung sowie eine 100%-ige Fremdfinanzierung.382 | |
| 142.1 | Eine Kündigung zum Zwecke des Abrisses der vorhandenen sanierungsbedürftigen Bebauung und Errichtung eines neuen Gebäudes ist aber nicht schon deshalb ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes spekulatives Geschäft, weil der Kündigende das Grundstück angesichts der objektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass er mit einem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besseren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 20 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 23.02.2009 | ! |
| 143 | Soweit vertreten wird, dass es unangemessen sei, wenn ein dinglich gesicherter Gläubiger das vermietete Grundstück in der Zwangsvollstreckung erwirbt, um das Mietobjekt sodann nach einer Sonderkündigung gemäß § 57a ZVG, § 573d BGB zur weitgehenden Abdeckung seiner Außenstände möglichst gewinnbringend unvermietet zu verkaufen,383 trifft dies jedenfalls dann nicht zu, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubigers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der Kündigungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung schützen sollen, nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat.384 | |
| 144 | Führt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum, ist sie nur dann mit der Rechtsordnung vereinbar und somit angemessen, wenn eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt, vgl. auch Rn. 138. | |
| 145 | Die Verwertung eines Grundstücks im Wege des Verkaufs ist regelmäßig angemessen.385 Der Verkauf muss nicht zwingend erforderlich sein, es reicht vor dem Hintergrund der verfassungsrechtlich geschützten Dispositionsfreiheit des Vermieters vielmehr jeder billigenswerte, nachvollziehbare Grund für die Veräußerung.386 Gänzlich unerheblich ist es, wofür der Vermieter den Erlös aus dem Verkauf einsetzen will, denn auch die Bestimmung der Verwendung des erlangten Betrages obliegt allein dem Vermieter als Eigentümer.387 | |
| 146 | Der Umbau eines Gebäudes in marktgerechtere größere oder kleinere Wohnungen ist regelmäßig dann angemessen, wenn trotz der dadurch entstehenden Kosten auf absehbare Zeit eine höhere Rentabilität erreicht wird.388 Insoweit kann es indessen dennoch an einem erheblichen Nachteil fehlen, wenn im Moment der Kündigung kein Verlust, sondern ein angemessener Gewinn vorhanden ist und lediglich die Rentabilität erhöht werden soll.389 | |
| 147 | Die Sanierung/Modernisierung eines Gebäudes ist in der Regel angemessen, wenn dadurch Wohnverhältnisse geschaffen werden sollen, wie sie allgemein üblich sind.390 Luxussanierungen berechtigen dagegen grundsätzlich nicht zur Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.391 Soweit das Erfordernis der Sanierung auf zurückliegende Versäumnisse des Vermieters zurückgeht, kann ihm die Berufung hierauf nach Treu und Glauben versagt sein.392 Sofern der Mieter zur Duldung entsprechender Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet (§ 554 BGB) oder bereit ist, wird die Verwertung hierdurch nicht gehindert, weshalb kein Kündigungsrecht besteht.393 Dies gilt allerdings nicht, wenn eine Wohnung im Rahmen der Sanierung wegfällt.394 | |
| 147.1 | Allein der Umstand, dass der zur Kündigung herangezogene sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen durch Voreigentümer des Kündigenden hätte vermieden werden können, macht eine wegen der erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses noch nicht treuwidrig. Es bedarf hierfür vielmehr Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude bewusst „herunter gewirtschaftet“ wurde, um später dessen Abriss leichter durchsetzen zu können (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 22 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 148 | Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, denn dies stellt keine Realisierung eines dem Grundstück innewohnenden Wertes dar.395 Anders liegt es, wenn ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude mit einer Mietwohnung abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll.396 Hier sind jedoch strenge Anforderungen an den vom Vermieter darzulegenden Nachteil, der nur durch die Neuerrichtung abgewendet werden kann, zu stellen.397 | |
| 148.1 | Dass der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und dessen Ersetzung durch einen Neubau eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellt, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28.01.2009 bestätigt (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 11 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 24.02.2009 | ! |
| 149 | Die Änderung der Nutzungsart in eine gewerbliche Nutzung ist – auch wenn kein Zweckentfremdungsverbot besteht – nur ausnahmsweise angemessen. Dies folgt aus der Systematik des Gesetzes, das nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine vermieterseitige Kündigung grundsätzlich nur bei familiärem Wohnbedarf zulässt.398 Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ist daher regelmäßig nur angemessen, wenn örtlich ein ausreichendes Wohnungsangebot besteht.399 Soweit das Vorliegen einer entsprechenden behördlichen Genehmigung bei Ausspruch der Kündigung für deren Wirksamkeit erforderlich ist, vgl. auch Rn. 138, kommt diesem Erfordernis im Hinblick auf die Tatbestandswirkung des Verwaltungsaktes im Räumungsrechtsstreit allerdings keine große praktische Bedeutung zu.400 | |
| | c. Eines Grundstücks | |
| 150 | Aus dem Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS. 1 BGB folgt, dass sich die beabsichtigte Verwertung grundsätzlich auf das gesamte Grundstück, nicht nur die gekündigte Wohnung beziehen muss (str.).401 | |
| 151 | Sofern der Vermieter nur Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung ist, steht diese dem Grundstück gleich. | |
| | d. Hinderung der Verwertung durch Fortsetzung des Mietverhältnisses | |
| 152 | Zur Erfüllung dieses Tatbestandsmerkmals muss die Verwertung auf Grund der Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert, d.h. unmöglich sein. Es reicht nicht aus, dass diese nur erschwert wird. | |
| 153 | Die Unmöglichkeit kann| | • | tatsächlicher (absoluter) oder | | | • | wirtschaftlicher (relativer) |
Natur sein.402 | |
| 154 | Eine tatsächliche Unmöglichkeit liegt vor, wenn sich die Verwertung mit dem Fortbestand des Mietverhältnisses an sich nicht in Einklang bringen lässt, beispielsweise| | • | weil die beabsichtigte Verwertung eine Gebrauchsüberlassung an Dritte erfordert, wie die Belastung des Grundstücks mit dinglichen Nutzungsrechten oder die einem Umbau nachfolgende Vermietung an einen Personenkreis, zu dem der Mieter nicht zählt, wie Gewerberaummieter, Altenheim403 oder Personen mit deutlich höherem Einkommen404. Hierzu ist auch der – eher theoretische – Fall zu rechnen, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand überhaupt nicht und nicht nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen möglich ist,405 | | | • | weil die Gebrauchsüberlassung an den Mieter auf Grund der Verwertung unmöglich wird, wie bei umfassenden Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen, die das Mietobjekt entfallen lassen oder bis zur Unkenntlichkeit verändern. Sind Umbau- oder Sanierungsarbeiten dagegen unter Aufrecherhaltung des Mietverhältnisses möglich und hat der Vermieter einen entsprechenden Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter, so fehlt es an einer Unmöglichkeit, vgl. hierzu Rn. 147.406 Auch die Notwendigkeit einer vorübergehenden Räumung der Wohnung und anderweitigen Unterbringung führt nicht ohne weiteres zur Unmöglichkeit der beabsichtigten Umbau- oder Sanierungsarbeiten. Dadurch können aber unzumutbar hohe Kosten für den Vermieter entstehen, die im Sinne einer wirtschaftlichen Unmöglichkeit die Durchführung der Arbeiten im vermieteten Gebäude hindern.407 |
| |
| 155 | Eine – „nur“ – wirtschaftliche Unmöglichkeit ist dagegen gegeben, wenn das Grundstück in vermietetem Zustand nur zu unzumutbaren Bedingungen verwertet werden könnte. Dazu zählt insbesondere, wenn ein Verkauf in vermietetem Zustand letztlich wirtschaftlich sinnlos wäre oder die Arbeiten am Grundstück im vermieteten Zustand mit unzumutbar hohen Kosten verbunden wären, vgl. Rn. 154. Eine solche Unmöglichkeit bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn an einem zu veräußernden Einfamilienhaus ein möglicher Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB bindender Mietvertrag besteht, der zudem langfristig infolge einer Verrechnungsvereinbarung keine Mietzahlungen vorsieht.408 Ein weiteres Indiz für wirtschaftliche Hinderung der Verwertung durch das Bestehen des Mietverhältnisses kann es sein, wenn in vorangegangenen Zwangsversteigerungsterminen keine Gebote abgegeben wurden.409 Eine vermietete Eigentumswohnung kann gegebenenfalls unter den örtlichen Bedingungen des Immobilienmarkts durch das fortbestehende Mietverhältnis als Anlageobjekt entwertet oder an Selbstnutzer praktisch unverkäuflich sein.410 | |
| 156 | Die tatsächliche oder wirtschaftliche Unmöglichkeit einer Verwertung bei Fortbestand des Mietverhältnisses allein reicht für dessen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht aus. Vielmehr müssen dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile entstehen, vgl. nachfolgend Rn. 157 ff. | |
| | e. Erhebliche Nachteile durch Fortsetzung des Mietverhältnisses | |
| 157 | Unter einem Nachteil ist sowohl die| | • | Beeinträchtigung bestehender Rechtspositionen wie auch | | | • | das Entgehen realistischer Gewinnchancen |
zu verstehen.411 | |
| 157.1 | Mit Urteil vom 28.01.2009 hat nunmehr auch der Bundesgerichtshof sich grundsätzlich zum Vorliegen eines erheblichen Nachteils geäußert und dabei auf die hierzu schon ergangene Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zurückgegriffen (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 14 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)): Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfG v. 09.10.1991 - 1 BvR 227/91 - juris Rn. 12 - NJW 1992, 361-362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (vgl. BVerfG v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93 - juris Rn. 19 - NJW 1993, 2035-2037). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BVerfG v. 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87 - juris Rn. 21 - NJW 1989, 972-973). Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob die Tatsacheninstanz die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 15 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 158 | Eine Beeinträchtigung von bestehenden Rechtspositionen liegt zunächst vor, wenn sich die Unterlassung der Verwertung unter Fortsetzung des Mietverhältnisses als unrentabel erweist, beispielsweise wenn hierdurch Verluste entstehen. Es kommen ferner nicht nur wirtschaftliche, sondern auch persönliche Nachteile in Betracht, die der Vermieter durch die verhinderte Verwertung erleidet.412 | |
| 159 | Gewinnchancen entgehen dem Vermieter, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine rentablere Nutzung des Grundstückes hindert. | |
| 160 | Die durch die gehinderte Verwertung entstehenden Nachteile müssen ferner erheblich sein. Die Grenze, bis zu der ein Vermieter wirtschaftliche Nachteile zu tragen hat, ohne zu einer Kündigung berechtigt zu sein, kann immer nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller maßgeblichen persönlichen und wirtschaftlichen Umstände auf Seiten des Vermieters, insbesondere vor dem Hintergrund seiner Einkommens- und Vermögenssituation, geklärt werden.413 | |
| 161 | Schließlich muss es sich um bestehende oder zumindest auf Grund konkreter Tatsachen mit hoher Wahrscheinlichkeit alsbald eintretende Nachteile handeln; eine ungewisse zukünftige Entwicklung reicht dagegen nicht aus.414 | |
| 162 | Bei einer Verwertung durch den Verkauf des Grundstücks liegt ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil regelmäßig dann vor, wenn dem Vermieter durch die unterbleibende Veräußerung ein Verlust entsteht, weil sich das Grundstück nicht hinreichend rentabel bewirtschaften lässt oder die Aufwendungen für das Grundstück sogar höher sind als die Einnahmen.415 Dabei ist auch zu berücksichtigen, ob dem Vermieter eine Anhebung der Mieterlöse möglich ist, etwa durch Mieterhöhungen oder Beseitigung von Mängeln.416 Letzteres gilt aber nur dann, wenn sich die Aufwendungen für Reparaturen in einem vertretbaren und die Rentabilität nicht beseitigenden Umfang halten, denn auch hohe Reparaturkosten können die Annahme eines erheblichen Nachteils rechtfertigen.417 Zur hinreichend konkreten Darlegung solcher Nachteile wird es regelmäßig der Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen bedürfen.418 | |
| 163 | Ein erheblicher Nachteil bei der Verwertung durch Veräußerung des Grundstücks kann sich auch allein daraus ergeben, dass beim beabsichtigten Verkauf des Grundstücks in vermietetem Zustand mit einem erheblich geringeren Kaufpreis als in unvermietetem Zustand zu rechnen ist.419 Dabei reicht indessen der Umstand, dass überhaupt ein Mindererlös erzielt wird, für sich genommen regelmäßig nicht aus.420 Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss vielmehr zu einem solch krassen Missverhältnis führen, dass sich dessen Aufrechterhaltung als faktisches Verkaufshindernis darstellt.421 Ausgangspunkt für die Ermittlung dieses Missverhältnisses ist regelmäßig der Vergleich zwischen den Erlösen bei Veräußerung im vermieteten und im unvermieteten Zustand. Ferner sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters und seine vernünftigen, nachvollziehbaren Gründe für die Verwertung mit einzubeziehen. So ist auch die bei bestehendem Mietverhältnis erwirtschaftete Rendite bei der Beurteilung des durch den Mindererlös definierten erheblichen Nachteils zu berücksichtigen.422 Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Vermieter – aus welchem Grund auch immer – einen akuten Finanzierungsbedarf hat und deshalb auf die alsbaldige Erlangung des Kaufpreises angewiesen ist.423 Auch gesundheitliche Beeinträchtigungen des Vermieters sind zu berücksichtigen.424 Der Umstand, dass der im vermieteten Zustand zu erzielende Erlös den Wert des Grundstückes bei dessen Erwerb durch den Vermieter nicht oder nicht nennenswert unterschreitet, spricht dagegen regelmäßig gegen das Vorliegen eines erheblichen Nachteils,425 zwingend ist dies aber nicht (str.)426. Infolge schwieriger wirtschaftlicher Verhältnisse des Vermieters kann auch bei einem nur geringen Mindererlös die Annahme eines erheblichen Nachteils in Frage kommen.427 Dabei spielt es grundsätzlich – zu treuwidrigen Ausnahmen vgl. Rn. 170 – keine Rolle, ob die wirtschaftlichen Schwierigkeiten auf ungeschicktem oder riskantem geschäftlichen Verhalten des Vermieters selbst beruhen.428 | |
| 164 | Hat der Vermieter das Grundstück bereits in vermietetem Zustand erworben, ist schließlich bei der Berechnung des Nachteils zu seinen Lasten zu berücksichtigen, was er sich hierdurch damals an finanziellen Mitteln erspart hat429: Wenn der Vermieter die in vermietetem Zustand – sei es entgeltlich oder unentgeltlich430 – erworbene Wohnung mindestens zum Erwerbswert, gegebenenfalls zuzüglich getätigter Investitionen431, in vermietetem Zustand wieder verkaufen kann, fehlt es daher an einem erheblichen Nachteil selbst dann, wenn der durch einen Verkauf in unvermietetem Zustand erzielbare Gewinn noch erheblich höher liegt.432 Der Umstand, dass das Mietverhältnis bereits beim Erwerb des Grundstücks durch den nunmehrigen Vermieter bestand, muss allerdings außer Betracht bleiben, wenn kein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters am Mietverhältnis gegeben ist; dies ist insbesondere anzunehmen, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag für den Erwerber wegen Gläubigerbenachteiligung nach § 3 Abs. 1 AnfG anfechtbar ist.433 Auch bei einer auf einen beabsichtigten Verkauf gestützten Kündigung muss der Vermieter regelmäßig eine vergleichende Rentabilitätsberechnung aufstellen, in der er die maßgeblichen Umstände nachvollziehbar dartut.434 Pauschalierende Angaben unter Berufung auf ein Sachverständigengutachten reichen hierfür nicht aus. Allein darauf, dass andere Kapitalanlagen eine höhere Rendite versprechen, kann der Vermieter das Vorliegen eines Nachteiles nicht stützen.435 | |
| 165 | Für die Verwertung durch Änderung der Nutzungsart, d.h. eine zukünftige gewerbliche Vermietung, gelten die vorstehend zur Verwertung durch Veräußerung aufgezeigten Grundsätze entsprechend. Der Nachteil kann damit einmal in einer deutlich geringeren Rendite bei der weiteren Vermietung als Wohnraum bestehen.436 Insoweit ist aber insbesondere zu prüfen, ob die erheblichen Nachteile nicht durch Mieterhöhungen vermieden bzw. beseitigt und ob die im Rahmen der gewerblichen Nutzung angestrebten Änderungen nicht auch auf anderem, schonenderem Weg erreicht werden können.437 Ein eine Verwertung im Wege der Änderung der Nutzungsart rechtfertigender erheblicher Nachteil kann sich jedoch auch aus einem Betriebsbedarf des Vermieters ergeben, wenn sein Betrieb ohne die Umnutzung der Räume Einbußen erleidet.438 | |
| 166 | Bei einer Verwertung in Form des Umbaus oder der Sanierung kommt ein erheblicher Nachteil unter Berücksichtigung der vorstehend dargestellten Grundsätze insbesondere in Betracht, wenn entweder ohne deren Durchführung Verluste erwirtschaftet werden oder mit deren Durchführung wesentlich höhere Gewinne erreicht werden können.439 Es reicht auch aus, wenn durch die Arbeiten die vorhandenen Verluste zwar nicht gänzlich beseitigt, aber zumindest nicht unbeträchtlich verringert werden.440 Erhebliche Nachteile können sich schließlich auch ergeben, wenn durch eine Fortführung des Mietverhältnisses während der erforderlichen Arbeiten unverhältnismäßige Kosten entstehen, etwa infolge der Notwendigkeit einer längerfristigen anderweitigen Unterbringung der Mieter. Auch in all diesen Fällen ist regelmäßig die Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung von Nöten, um den Kündigungsgrund nachvollziehbar darzustellen.441 | |
| 166.1 | Ein erheblicher Nachteil ist bei einem – stark – sanierungsbedürftigen Gebäude insbesondere auch dann gegeben, wenn dessen schlechter Zustand eine umfassende und nachhaltige („Voll-“)Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet und bei Fortbestehen des gekündigten Mietverhältnisses nur eine bloße „Minimalsanierung“ möglich ist, die die Nutzungsdauer des Gebäudes nicht verlängert (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 16 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)). Denn ansonsten würde dem Vermieter das kaum kalkulierbare Risiko aufgebürdet, dass trotz der „Minimalsanierung“ alsbald die Notwendigkeit weiterer, in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Dem Vermieter ist ferner ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung des Gebäudes alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 18 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 24.02.2009 | ! |
| 167 | Die erheblichen Nachteile müssen schließlich ursächlich auf die infolge des bestehenden Mietverhältnisses verhinderte Verwertung zurückgehen. Andere negative Einflüsse auf den Wert des Grundstücks, insbesondere eine ungünstige Entwicklung der Preise auf dem Markt, können dagegen eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht tragen.442 Nicht ausreichend ist daher auch eine sich daraus ergebende Unrentabilität, dass als Vermieter eine weitläufige Erbengemeinschaft mit zahlreichen Beteiligten im Ausland vorhanden ist, weshalb für die Verwaltung erhebliche Kosten anfallen.443 Handelt es sich um Nachteile, die schon seit dem Erwerb des Grundstücks durch den Vermieter vorhanden waren, beruht deren weiteres Vorhandensein ohne Verwertung zwar auf der Verhinderung der Verwertung444, der Vermieter handelt aber regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er sich hierauf beruft, vgl. hierzu Rn. 170. | |
| 168 | Der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann – ebenso wie die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (vgl. Rn. 116) – vom Mieter der Einwand des Rechtsmissbrauchs unter verschiedenen Gesichtspunkten entgegengehalten werden: | |
| | aa. Wegfall der Verwertungsabsicht nach Ausspruch der Kündigung | |
| 169 | Fällt die Verwertungsabsicht des Vermieters nach Ausspruch der Kündigung und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weg, lässt dies deren Wirksamkeit zwar ebenso unberührt wie eine Veräußerung des Grundstücks im vermieteten Zustand. Nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist der Vermieter – in diese Verpflichtung tritt der Erwerber nach § 566 BGB ein445 – aber verpflichtet, den Mieter auf die Veränderung der Sachlage hinzuweisen und sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit zu erklären, vgl. hierzu Rn. 117. Dies gilt indessen nicht, wenn der Vermieter sich gegenüber dem Erwerber zur Übergabe des unvermieteten Grundstückes verpflichtet hatte, denn dann ist sein Interesse an der Kündigung nicht entfallen.446 | |
| | bb. Bestehen/Vorhersehbarkeit der Verwertungsabsicht schon bei Abschluss des Mietvertrages | |
| 170 | Der Vermieter handelt ferner treuwidrig (§ 242 BGB), wenn er sich zur Begründung der Notwendigkeit der beabsichtigten Verwertung auf Umstände beruft, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden oder zumindest für ihn auf Grund konkreter Anhaltspunkte bei vernünftiger Vorausschau absehbar waren und er den Mieter dennoch nicht hierüber informiert hatte.447 Dies betrifft insbesondere den Fall der erkennbaren Fehlkalkulation oder des Risikogeschäfts, bei denen die Unrentabilität des erworbenen Grundstückes vom Vermieter entweder nicht erkannt oder wider besseres Wissen im Wunsch auf die Verwirklichung eines unsicheren Ereignisses in Kauf genommen wird, vgl. auch Rn. 131.448 Handelt der Vermieter in Kenntnis der Unrentabilität, gerade um durch eine Kündigung eine gewinnbringende Verwertung zu erreichen, ist diese Verwertung schon nicht angemessen, vgl. hierzu Rn. 142. Zum Erwerb des vermieteten Grundstücks durch einen dinglich gesicherten Gläubiger und anschließender Sonderkündigung nach § 57a ZVG, § 573d BGB vgl. Rn. 143. | |
| 171 | Sind dagegen die Umstände, auf die sich die Kündigung stützt, in unvorhersehbarer Weise erst nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten, so spielt es keine Rolle, ob deren Ursache in ungeschickten oder riskanten geschäftlichen Entscheidungen des Vermieters zu sehen ist. Allerdings kann bei kurzer Vertragsdauer und hinreichender objektiver Erkennbarkeit ein Anschein gegen den Vermieter sprechen, was dazu führt, dass er sich dann insoweit entlasten muss;449 vgl. insoweit aber auch Rn. 44. | |
| | cc. Selbst verursachter Renovierungs-/Sanierungsbedarf | |
| 172 | Auch die Berufung auf die Notwendigkeit einer Renovierung/Sanierung ist rechtsmissbräuchlich, wenn sie auf zurückliegende Versäumnisse des Vermieters zurückgeht.450 | |
| 172.1 | Der Bundesgerichtshof hat dies mit Urteil vom 28.01.2009 allerdings dahin eingeschränkt, dass allein der Umstand, dass der zur Kündigung herangezogene sanierungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen durch Voreigentümer des Kündigenden hätte vermieden werden können, eine wegen der zuletzt erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses noch nicht treuwidrig macht. Hierfür bedarf es vielmehr Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude bewusst „herunter gewirtschaftet“ wurde, um später dessen Abriss leichter durchsetzen zu können (vgl. BGH v. 28.01.2009 - VIII ZR 8/08 - juris Rn. 22 - NSW BGB § 573 (BGH-intern) sowie oben Rn. 147).
Aktualisierung vom 24.02.2009 | ! |
| | f. Abdingbarkeit | |
| 173 | Vgl. hierzu Rn. 228. | |
| | III. Prozessuale Hinweise/Verfahrenshinweise | |
| 174 | Die für die Wirksamkeit der Kündigung erforderlichen Tatsachen, insbesondere auch die vernünftigen, nachvollziehbaren Gründe, muss der Vermieter dartun und beweisen.451 Dies gilt für die behaupteten Vertragsverletzungen des Mieters452 ebenso wie für den geltend gemachten Eigenbedarf453 oder die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung454. | |
| | 1. Vertragspflichtverletzung (Absatz 2 Nr. 1) | |
| 175 | Der Vermieter muss sowohl die objektive Verletzungshandlung wie auch deren für die Kündigung erforderliche Erheblichkeit nachweisen. | |
| 176 | Hinsichtlich des Verschuldens gelten die allgemeinen Regeln, d.h. die Beweislast ist nach Gefahren- oder Verantwortlichkeitsbereichen zu verteilen.455 Dies hat insbesondere Bedeutung für Verletzungen von Zahlungspflichten durch den Mieter. Zwar erfüllt insoweit ein Vertretenmüssen einer unverschuldeten finanziellen Leistungsunfähigkeit noch nicht den Tatbestand einer schuldhaften Vertragspflichtverletzung, vgl. Rn. 66. Es ist aber nach vorstehend Ausgeführtem Sache des Mieters sich insoweit zu entlasten und sein mangelndes Verschulden darzutun (§ 286 Abs. 4 BGB).456 | |
| | 2. Eigenbedarf (Absatz 2 Nr. 2) | |
| 177 | Der Vermieter muss den behaupteten Eigenbedarf (Bedarfsperson, Bedarfszweck und Bedarfsgrund) konkret dartun und beweisen.457 | |
| 178 | Bei den dem Eigenbedarf zugrunde liegenden Umständen wird es sich in vielen Fällen um innere Tatsachen handeln. Diese sind regelmäßig einem direkten Beweis nicht zugänglich und können nur durch Indizien belegt werden. Nach hiesiger Auffassung sind deshalb zumindest nahe liegende Hilfstatsachen, soweit vorhanden, auch vorzutragen (str.).458 Allerdings führt der fehlende Vortrag solcher Indizien bei einem Bestreiten des Eigenbedarfs durch den Mieter nicht automatisch zur Abweisung der Klage, sondern dies ist vielmehr im Rahmen der Würdigung des Ergebnisses der Verhandlung zu berücksichtigen (§ 286 Abs. 1 ZPO).459 Ebenfalls im Rahmen der Beweiswürdigung (§ 286 Abs. 1 ZPO) ist ein der Annahme des Eigenbedarfes entgegenstehendes Vorverhalten des Vermieters zu berücksichtigen. So können kurze Zeit zuvor erfolgte erfolglose Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen mit anderer Begründung gegen eine Ernsthaftigkeit des zuletzt geltend gemachten Eigenbedarfs sprechen;460 zwingend ist dies allerdings nicht: Der Vermieter kann auch Streitigkeiten mit dem Mieter zum Anlass nehmen, einen tatsächlich bestehenden Eigenbedarf zu realisieren.461 Zur Feststellung des Eigenbedarfes kommt ferner auch eine Anhörung des Vermieters als Bedarfsperson oder – bei entsprechendem Antrag – auch die Vernehmung einer anderen Bedarfsperson als Zeuge zu den maßgeblichen inneren Tatsachen in Betracht.462 Bestreitet der Mieter die (Hilfs-)Tatsachen, auf die der Eigenbedarf gestützt wird, hat das Gericht dies unter Berücksichtigung der vermieterseits vorgetragenen inneren Tatsachen umfassend zu würdigen und regelmäßig entsprechenden Beweisangeboten nachzugehen.463 Fehlt es dagegen an konkreten Einwänden des Mieters gegen den Eigenbedarf des Vermieters, so ist dieser als unstreitig anzusehen.464 Je geringer allerdings die Substantiierung des Vortrags des Vermieters ist, desto pauschaler darf schon nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen (§ 138 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO) auch das Bestreiten des Mieters sein.465 Soweit sich die vermieterseits behaupteten Eigenbedarfsgründe außerhalb der Wahrnehmung des Mieters im Bereich des Vermieters befinden, beispielsweise bei persönlichen Verhältnissen der Bedarfsperson, kann sich der Mieter grundsätzlich auf ein Bestreiten mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) beschränken.466 | |
| 178.1 | Die Beantwortung der Frage, ob ein ernsthafter Selbstnutzungs- oder Überlassungswunsch als gegeben anzusehen ist, erfordert eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 14 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)). Die Durchführung von Renovierungsarbeiten, die sowohl bei einer späteren Eigennutzung wie bei einer späteren Veräußerung der Wohnung erforderlich werden, ist dabei kein hinreichendes Indiz für einen solchen Wunsch (vgl. BGH v. 16.12.2009 - VIII ZR 313/08 - juris Rn. 16 - NSW BGB § 249 I (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 09.03.2010 | ! |
| 179 | Dem Mieter obliegt es dagegen, die Tatsachen vorzutragen und zu beweisen, die einen von ihm behaupteten Rechtsmissbrauch des Vermieters tragen.467 Der Mieter muss aber nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist und in Wahrheit gar nicht besteht. Dies stellt lediglich ein Bestreiten des vom Vermieter nachzuweisenden Bestehens des Eigenbedarfs dar. | |
| 180 | Den Mieter trifft dagegen auch die Darlegungs- und Beweislast für das vom ihm behauptete Vorhandensein einer freistehenden Alternativwohnung. Wendet der Vermieter demgegenüber wieder ein, dass er diese dem Mieter angeboten und letzterer sie ausgeschlagen habe, muss der Vermieter dies beweisen.468 Gleiches gilt für den Einwand, dass der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestand. Da es sich insoweit allerdings um innere Tatsachen seitens des Vermieters handelt, von denen der beweisbelastete Mieter keine Kenntnis haben kann, darf er sich zunächst auf ein entsprechendes pauschales Behaupten beschränken. Es ist dann am Vermieter seiner sekundären prozessualen Darlegungslast (§ 138 Abs. 2 ZPO) nachzukommen und konkret dartun, wann und wieso der Eigenbedarf entstanden ist. Unterlässt er dies, gilt der entsprechende Vortrag des Mieters als unstreitig. Einer Umkehr der Beweislast zu Gunsten des Mieters bedarf es daher insoweit nicht.469 | |
| 180.1 | Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, „jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich“, steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Denn darin liegt – unabhängig davon, ob dies auch im Tenor der Entscheidung zum Ausdruck kommt – keine Abweisung der Klage als (schlechthin) unbegründet, sondern nur als derzeit unbegründet (vgl. BGH v. 21.01.2009 - VIII ZR 62/08 - juris Rn. 12 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
Aktualisierung vom 24.02.2009 | ! |
| | 3. Verwertungskündigung (Absatz 2 Nr. 3) | |
| 181 | Auch insoweit trägt der Vermieter die Beweislast für die Kündigungsvoraussetzungen470, der Mieter diejenige für den Einwand des Rechtsmissbrauchs. Es gilt insoweit das zur Eigenbedarfskündigung Gesagte entsprechend, vgl. Rn. 177. | |
| 182 | Gerade bei der Verwertungskündigung muss der Vermieter darauf achten, dass sämtliche Tatbestandsmerkmale von seinem Vortrag erfasst werden, damit dieser nicht unschlüssig ist. Dies setzt insbesondere auch Vorbringen zur Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung und den entstehenden erheblichen Nachteilen voraus, wobei regelmäßig die hierzu maßgeblichen Umstände aus den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Vermieters darzutun sind, vgl. Rn. 160. Im Hinblick auf die Vielzahl der möglichen Lebenssachverhalte ist hier eine abschließende Darstellung weder sinnvoll noch möglich. Wesentlich ist immer, dass sich anhand des Vortrages die konkrete Entscheidung des Vermieters nachvollziehen lässt. Soweit es um finanzielle Nachteile geht, wird in der Regel eine nachvollziehbare Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich sein.471 Einen entsprechenden konkreten Tatsachenvortrag ersetzenden allgemeingültigen Erfahrungssatz, wonach eine vermietete Wohnung weniger Verkaufserlös erzielt als eine nicht vermietete, gibt es nicht.472 Behauptet der Vermieter die – tatsächliche oder wirtschaftliche – Unmöglichkeit eines Verkaufs des Grundstücks, so kann er dies entweder durch die Mitteilung entsprechender Verkaufsbemühungen oder eine anderweitige Erlangung konkreter Marktkenntnisse (über Sachverständige, Makler o.Ä.) belegen.473 | |
| | IV. Anwendungsfelder – Übergangsrecht | |
| 183 | Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001474 enthält keine Übergangsvorschrift zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB. Diese sind folglich ohne zeitliche Beschränkung auf alle Kündigungen anwendbar. | |
| 184 | Verwertungskündigungen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB waren bei Mietverträgen aus den neuen Bundesländern nach Art. 232 Abs. 2 EGBGB, die vor dem Beitritt (03.10.1990) geschlossen wurden, bis zum 30.04.2004 nicht zulässig. Gegen die Vorschrift bestanden allerdings erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken, da sie den Vermieter im Beitrittsgebiet auf Dauer mit Verwertungskündigung ausschloss und für eine entsprechende Einschränkung seines grundrechtlich geschützten Eigentumsrechtes (Art. 14 Abs. 1 GG) mehr als zehn Jahre nach dem Beitritt keine hinreichenden Gründe mehr ersichtlich waren.475 Mit Wirkung zum 01.05.2004 wurde die Vorschrift aufgehoben.476 Die umstrittene – im Ergebnis zu bejahende, vgl. auch Rn. 23 – Frage, ob bei Wohnungsleerstand eine Kündigung über § 573 Abs. 1 BGB möglich ist,477 hat für nach diesem Zeitpunkt erfolgte Kündigungen daher keine Bedeutung mehr. | |
| | C. Kommentierung zu Absatz 3 | |
| | I. Grundlagen | |
| | 1. Kurzcharakteristik | |
| 185 | § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB schreibt die Angabe der für die Beurteilung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses maßgeblichen Gründe in der Kündigung vor. § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB lässt als Ausnahme von den allgemeinen Regeln die Begründung einer Kündigung auch mit erst nachträglich entstandenen berechtigten Interessen zu. | |
| | 2. Gesetzgebungsgeschichte und -materialien | |
| 186 | Vgl. hierzu Rn. 2. Soweit der Wortlaut nach dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001478 von der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 3 BGB a.F. abweicht, beruht dies auf sprachlichen Erwägungen, inhaltliche Änderungen sind nicht beabsichtigt gewesen.479 | |
| | 3. Regelungsprinzipien | |
| 187 | Vgl. Rn. 4. Vgl. ergänzend auch die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 203. | |
| | II. Anwendungsvoraussetzungen | |
| | 1. Normstruktur | |
| 188 | Normstruktur:| | • | Tatbestandsmerkmale:| | - | Wohnraumietverhältnis, | | | - | befristete Kündigung des Vermieters. |
| | | • | Rechtsfolge:| | - | Verpflichtung zur Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), | | | - | Eröffnung der Möglichkeit des Nachschiebens nachträglich entstandener Gründe (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). |
|
| |
| | 2. Wohnraummietverhältnis | |
| 189 | Vgl. hierzu Rn. 7. | |
| | 3. Befristete Kündigung des Vermieters | |
| 190 | Vgl. hierzu Rn. 15. Auf eine außerordentliche fristlose Kündigung findet § 573 Abs. 3 BGB keine Anwendung, vgl. hierzu die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 201. | |
| | 4. Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse (Absatz 3 Satz 1) | |
| 191 | Das Gesetz selbst enthält keinen ausdrücklichen und konkreten Maßstab, wie ausführlich die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses von diesem darzutun sind. Ausgehend vom Zweck der Vorschrift, dem Mieter hinreichende Transparenz über die Gründe des Vermieters für die Kündigung zu verschaffen, um ihm eine angemessene Reaktion zu ermöglichen480, müssen diese so ausführlich geschildert werden, dass der die Kündigung auslösende Sachverhalt von anderen unterschieden werden kann. Grundsätzlich muss also der Vermieter die zur Kündigung führenden Umstände konkret und für den Mieter nachvollziehbar darlegen.481 Insbesondere darf der Vermieter sich nicht auf formelhafte Begründungen oder die Wiedergabe des Gesetzestextes beschränken.482 Der Vermieter hat vielmehr alle Angaben zu machen, für die zur Beurteilung der Begründetheit der Kündigung ein berechtigtes Informationsinteresse des Mieters besteht.483 Insoweit hat der Vermieter auch persönliche Lebenssachverhalte zu offenbaren.484 Andererseits ist allerdings bei der Prüfung, ob das Kündigungsschreiben formell wirksam ist, der Einfluss des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der damit eng verzahnte Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dürfen daher nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert.485 Es dürfen an die formellen Voraussetzungen der Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben folglich nicht die gleichen Anforderungen wie an eine schlüssige Darlegung im Kündigungsrechtsstreit gelegt werden.486 Vielmehr können Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, nachgeschoben werden.487 Ein fester Katalog, welche Angaben jeweils im Einzelnen zwingend erforderlich sind, lässt sich im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Sachverhalte nicht aufstellen.488 | |
| 191.1 | Dass der Zweck des Begründungserfordernisses darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.03.2010 (vgl. BGH v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 - juris Rn. 8 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)) bestätigt. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. BGH v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 - juris Rn. 8 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 192 | Auf eventuell mögliche Einwendungen des Mieters, insbesondere den Einwand des Rechtsmissbrauchs, braucht der Vermieter im Kündigungsschreiben grundsätzlich noch nicht einzugehen.489 Etwas anderes muss allerdings gelten, soweit es sich lediglich um ein dem Vermieter schon bekanntes Bestreiten des Bedarfsgrundes an sich dreht. Hierzu wird er sich in der Kündigung regelmäßig erklären müssen. | |
| 193 | Die Angabe hinreichender Gründe ist – wie auch schon vor der Mietrechtsreform – Wirksamkeitsvoraussetzung für die ausgesprochene Kündigung.490 | |
| 193.1 | Unrichtige Angaben zum Kündigungsgrund – beispielsweise ein „Dramatisieren“ der Eigenbedarfssituation – haben nicht zur Folge, dass die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam ist, sondern führen allenfalls dazu, dass sie materiell unbegründet ist, oder können im Einzelfall ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten berechtigten Interesses sein (vgl. BGH v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 - juris Rn. 10 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 194 | Hinsichtlich der einzelnen Kündigungstatbestände gilt Folgendes: | |
| | a. Kündigung wegen Vertragspflichtverletzungen (Absatz 2 Nr. 1) | |
| 195 | Die zur Kündigung führenden Vertragspflichtverletzungen müssen im Einzelnen substantiiert dargetan werden (str.).491 Lediglich pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Aus dem Tatsachenvortrag des Vermieters muss sich auch die Erheblichkeit der Pflichtverletzungen entnehmen lassen. Sofern eine Abmahnung erfolgt ist, ist auch das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung zu schildern, denn gerade darauf stützt sich regelmäßig die Kündigung.492 Bei einer ordentlichen Kündigung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung der Miete muss der Vermieter in der Regel die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht.493 Handelt es sich allerdings um einen einfachen Sachverhalt – beispielsweise weil nur ein überschaubarer Zeitraum betroffen ist – und stehen die Daten der Zahlungseingänge – insbesondere die verspätete Leistung durch den Mieter – zwischen den Parteien nicht im Streit, sind nur geringe Anforderungen an die Begründung der Kündigung zu stellen, da der Mieter dann ohnehin in der Lage ist, alles zur Wahrung seiner Interessen Erforderliche zu veranlassen.494 | |
| | b. Kündigung wegen Eigenbedarfs (Absatz 2 Nr. 2) | |
| 196 | Das Kündigungsschreiben muss nachvollziehbare Angaben zu Bedarfsperson(en), Bedarfszweck und Bedarfsgrund enthalten. | |
| 196.1 | Zur formell ordnungsgemäßen Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (vgl. BGH v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 - juris Rn. 8 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 197 | Die Bedarfsperson muss im Kündigungsschreiben individualisiert werden. Dies geschieht regelmäßig durch namentliche Benennung. Eine solche ist indessen nicht zwingend erforderlich. Im Hinblick auf den Schutzzweck des § 573 Abs. 3 BGB ist es vielmehr ausreichend, wenn dem Mieter nach der allgemeinen Bezeichnung („Tochter“, „Sohn“ o.a.) auf Grund eigener Kenntnisse aus seiner Sicht die Individualisierung der Bedarfsperson möglich ist.495 Die allgemeine Bezeichnung eines Verwandtschaftsgrads allein ermöglicht dies dem Mieter allerdings dann nicht, wenn mehrere solche Verwandte (Söhne, Töchter o.a.) vorhanden sind.496 Eine alternative Angabe von Personen genügt dem Begründungserfordernis schon deshalb nicht, weil dem Mieter eine sichere Beurteilung, wessen Bedarf denn nun entscheidend sein soll, nicht möglich ist (str.).497 Ein späteres Auswechseln der Bedarfsperson ist zulässig, soweit nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich entstandene Kündigungsgründe berücksichtigt werden können, vgl. hierzu Rn. 216.498 Dies gilt indessen nur für die Bedarfsperson im eigentlichen Sinne. Macht der Vermieter einen Bedarf für sich selbst geltend mit der Begründung, er benötige die Wohnung, um eine Pflegeperson aufzunehmen, so ist nur er selbst Bedarfsperson. Die – bloße – Pflegeperson kann dagegen ausgetauscht werden, da dadurch die Interessenlage nicht verändert wird.499 Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bedarf sich gerade aus der spezifischen Beziehung des Dritten zur Bedarfsperson ergibt, wenn beispielsweise die als Bedarfsperson genannte Tochter des Vermieters mit ihrem Verlobten zusammenziehen will. Auch insoweit ist allerdings die Individualisierbarkeit des Dritten durch den Mieter ausreichend.500 Sofern der gekündigte Wohnraum der Wohnungsbindung unterliegt, muss die Kündigung sich auch dazu verhalten, weshalb die Bedarfsperson zum wohnberechtigten Personenkreis (vgl. hierzu oben Rn. 98) gehört.501 | |
| 198 | Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der betroffenen Lebenssachverhalte können zum Bedarfsgrund lediglich allgemeine Anhaltspunkte für eine ausreichende Konkretisierung gegeben werden. Die notwendigen Angaben haben sich immer am jeweils geltend gemachten Bedarfsgrund zu orientieren.502 Je ungewöhnlicher der Bedarfsgrund ist, desto höhere Anforderungen sind an seine nachvollziehbare Darlegung zu stellen.503 | |
| 199 | Macht der Vermieter eine bisher unzureichende Unterbringung der Bedarfsperson geltend, müssen konkrete und nachvollziehbare Angaben zu deren bestehender Wohnsituation gemacht werden.504 | |
| 199.1 | Allein der Umstand, dass der Vermieter den – unzutreffenden – Eindruck erweckt, dass sich bei dem bisher von ihm bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und er deshalb besonders auf den gekündigten Wohnraum angewiesen sei, macht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht mangels ausreichender Begründung formell unwirksam (vgl. BGH v. 17.03.2010 - VIII ZR 70/09 - juris Rn. 10 - NSW BGB § 573 (BGH-intern)).
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| 200 | Macht der Vermieter einen Bedarf geltend, weil das bisherige Mietverhältnis der Bedarfsperson gekündigt wurde, ist die Darlegung der Begründung und Wirksamkeit dieser Kündigung erforderlich.505 | |
| 201 | Wird die Kündigung auf eine Krankheit der Bedarfsperson gestützt, so muss deren Art konkret bezeichnet werden.506 Stützt der Vermieter seinen Eigenbedarf an einer Erdgeschosswohnung darauf, dass er infolge einer schweren Erkrankung nicht mehr in der Lage sei, seine im gleichen Haus gelegene Dachwohnung auf Dauer zu nutzen, ist es im Rahmen des Kündigungsschreibens jedenfalls dann nicht erforderlich, darüber hinaus anzugeben, unter welchen gesundheitlichen Aspekten die Dachwohnung nicht mehr genutzt werden kann, wenn die näheren Umstände dem Mieter bereits bekannt sind. Die entsprechenden Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können hier auch noch im Prozess nachgeschoben werden.507 | |
| 202 | Ist ein Arbeitsplatzwechsel Grund der Kündigung, ist zum Antritt des neuen Arbeitsplatzes und dessen Lage konkret vorzutragen.508 Gleiches gilt bei einem beabsichtigten Schulwechsel von Kindern einer Bedarfsperson.509 | |
| 203 | Stützt der Vermieter seinen Eigenbedarf darauf, dass er mit der Vermietung der gekündigten Wohnung weniger Einnahmen erzielt als er für seine selbst genutzte Mietwohnung an Mietzins zu entrichten hat, sind betragsmäßige Angaben hierzu bereits im Kündigungsschreiben nicht notwendig.510 | |
| | c. Kündigung wegen Hinderung angemessener Verwertung (Absatz 2 Nr. 3) | |
| 204 | Die Kündigung muss konkrete und nachvollziehbare Angaben zur Art der beabsichtigen Verwertung und zur Ernsthaftigkeit der Verwertungsabsicht enthalten sowie darstellen, warum der Fortbestand des Mietverhältnisses dieser Verwertung entgegensteht und welche erheblichen Nachteile hierdurch entstehen. Zwar ist im Hinblick auf die Komplexität gerade dieses Kündigungstatbestandes eine umfassende Darlegung der Gründe bereits im Kündigungsschreiben für den Vermieter besonders schwer. Dennoch muss auch die Begründung einer Kündigung wegen Hinderung einer angemessenen Verwertung dem Gesetzeszweck einer hinreichenden Information des Mieters genügen. Regelmäßig bedarf es, um den Mieter in die Lage zu versetzen, seine Erfolgsaussichten gegenüber der Kündigung beurteilen zu können, auch nachvollziehbarer und weitgehender Erklärungen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Vermieters.511 | |
| 205 | Wird bei einem Verkauf des Grundstückes ein geringerer Erlös infolge des bestehenden Mietverhältnisses behauptet, müssen insbesondere die im vermieteten und unvermieteten Zustand erzielbaren Erlöse mitgeteilt werden512 und, sofern der Vermieter es bereits in vermietetem Zustand erworben hat, auch der damalige Preis513. Es muss dargelegt werden, dass die Erzielung des höheren Erlöses wegen des Fortbestandes des Mietverhältnisses scheitert. Dies kann zunächst durch die Darlegung konkreter Verkaufsbemühungen geschehen, was aber nicht zwingend ist.514 Denn die Kenntnis über die Aussichtslosigkeit solcher Bemühungen kann auch durch Maklerauskunft oder Privatgutachten erlangt werden.515 Entsprechende Auskünfte oder Gutachten müssen im Kündigungsschreiben allerdings entweder nachvollziehbar wiedergegeben oder ihm beigefügt werden (str.).516 Damit die Angemessenheit der beabsichtigen Verwertung festgestellt werden kann, muss der Vermieter ferner – soweit vorhanden – auch eine über die rein finanziellen Gründe hinausgehende Motivation angeben. | |
| 206 | Wird die Verwertung mit anfallenden Verlusten oder mangelnder Rendite begründet, so muss bereits durch die Angaben im Kündigungsschreiben ein Vergleich zwischen der Rendite mit und ohne die beabsichtigte Verwertung möglich sein (str.).517 Allein der Umstand, dass die Finanzierungskosten höher sind als die Mieteinnahmen, genügt dabei nicht, da auch die steuerlichen Auswirkungen und eine eventuelle Steigerung des Wertes des Grundstücks zu berücksichtigen sind.518 Zwar dürfen keine überzogenen Anforderungen gestellt werden, aber die Darlegungen müssen für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein. Dies gilt auch, wenn die höhere Rendite nach der Beendigung des Mietverhältnisses durch eine gewerbliche Vermietung erzielt werden soll.519 | |
| 207 | An den Angaben, die der Vermieter im Kündigungsschreiben zum entstehenden wirtschaftlichen Nachteil gemacht hat, muss er sich – im Hinblick auf Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses, vgl. Rn. 191 – festhalten lassen. Ergibt ein im Prozess vom Gericht eingeholtes Gutachten, dass der vom Vermieter in der Kündigung für den Verkauf in unvermietetem Zustand geltend gemachte Kaufpreis auch in vermietetem Zustand erzielt werden kann, ist die Kündigung daher unabhängig von einem höheren auf dem Markt erzielbaren Erlös unbegründet.520 | |
| 208 | Im Falle der Verwertung des Grundstückes durch Renovierungs-/Sanierungsarbeiten gilt zunächst das Gleiche wie vorstehend bei einer Verwertung wegen mangelnder Rendite. Insbesondere muss ein Vergleich der Rendite mit und ohne die Durchführung der Arbeiten ermöglicht werden.521 Etwas anderes kann gelten, wenn die Renovierung zur Substanzerhaltung oder Herstellung heutzutage üblicher Wohnverhältnisse offensichtlich erforderlich ist.522 Es ist auch zu berücksichtigen, inwieweit der Vermieter die Kosten der Renovierung/Sanierung gegebenenfalls auf seine Mieter wieder abwälzen kann.523 Hinzutreten muss eine konkrete Beschreibung von Art und Umfang der beabsichtigen Arbeiten.524 Ebenso muss mitgeteilt werden, dass – und warum – gerade ein Verbleib des gekündigten Mieters während deren Durchführung nicht möglich ist.525 Gegebenenfalls müssen die Kosten einer Sanierung mit und ohne Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt werden.526 Erforderliche baurechtliche Genehmigungen müssen dagegen in der Kündigung nicht erwähnt werden.527 | |
| 209 | Stützt der Vermieter die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf einen Betriebsbedarf, so muss er substantiiert darlegen, warum für seinen Betrieb größere oder weitere Räume erforderlich sind und welche erheblichen Nachteile ihm ohne die Kündigung entstehen.528 | |
| 210 | Soweit durch die beabsichtigte Verwertung Wohnraum zweckentfremdet wird, muss das Vorliegen der entsprechenden Zweckentfremdungsgenehmigung mitgeteilt oder diese in Ablichtung beigefügt werden (str.).529 | |
| | d. Kündigung wegen eines sonstigen berechtigten Interesses (Absatz 1 Satz 1) | |
| 211 | Auch insoweit ist der allgemeine Grundsatz voranzustellen, dass die Begründung Tatsachen in dem Umfang enthalten muss, dass dem Mieter eine nachvollziehbare Überprüfung des jeweiligen berechtigten Interesses möglich wird. | |
| 212 | Macht der Vermieter einen Betriebsbedarf geltend, muss dieser bereits im Kündigungsschreiben konkret und unverwechselbar geschildert werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Wohnung für den Dienstnachfolger des gekündigten Mieters benötigt wird.530 | |
| 213 | Sofern die Wohnung auch schon zuvor als Werkmietwohnung genutzt wurde, bedarf es regelmäßig keiner näheren Angaben zur Person des potentiellen Mieters, da ohne gegenteilige Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass auch weiterhin Bedarf seitens der Arbeitnehmer des Vermieters besteht,531 insbesondere wenn eine Warteliste o.Ä. geführt wird.532 | |
| 214 | Handelt es sich beim gekündigten Mieter dagegen um einen Betriebsfremden, sind höhere Anforderungen an die Darlegung des nunmehr entstandenen Bedarfs zu stellen.533 | |
| | 5. Im Kündigungsschreiben | |
| 215 | Die Mitteilung der Gründe muss im Kündigungsschreiben erfolgen. Hier gilt das gleiche wie bei § 569 Abs. 4 BGB, vgl. daher die Kommentierung zu § 569 BGB Rn. 216 ff. | |
| | III. Nachschieben von Kündigungsgründen (Absatz 3 Satz 2) | |
| 216 | Grundsätzlich können nur die Gründe der Kündigung zur Wirksamkeit verhelfen, die im Kündigungsschreiben individualisiert sind.534 Dies folgt schon aus der allgemeinen Regel, dass die eine Kündigung tragenden Umstände im Zeitpunkt ihrer Erklärung vorliegen müssen.535 Andere als die im Kündigungsschreiben genannten Gründe müssen regelmäßig mit einer eigenen Kündigungserklärung verfolgt werden. | |
| 217 | Als Ausnahme hiervon bestimmt § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass auch nachträglich entstandene Gründe bei einer Kündigung nach § 573 BGB für die Beurteilung von deren Wirksamkeit Berücksichtigung finden können. Dabei setzt das Nachschieben von Kündigungsgründen immer eine schon wirksame Kündigung voraus. Denn die nachgeschobenen Gründe können nur entweder bei Fortbestehen der ursprünglichen Kündigungsgründe die Kündigung kumulativ tragen536 oder bei Wegfall dieser an deren Stelle treten. | |
| 218 | Sofern der nachgeschobene Grund die weggefallene ursprüngliche Begründung ersetzt, ist eine Gleichartigkeit der beiden Kündigungsgründe nicht erforderlich (str.),537 d.h., auch wenn zunächst beispielsweise wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, können erhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzungen nachgeschoben werden. | |
| 219 | Nachträglich entstanden im Sinne von § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB sind zunächst solche Gründe, die erst nach Abgabe der Kündigungserklärung zur Entstehung gelangt sind. Dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung kommt insoweit keine Bedeutung zu, denn der Vermieter kann ohnehin nur solche Kündigungsgründe in seine Erklärung aufnehmen, die zum Zeitpunkt von deren Abgabe vorliegen. Bereits bei Abgabe der Kündigungserklärung entstandene, nur dem Vermieter noch nicht bekannte Kündigungsgründe können daher nicht nachgeschoben werden (str.).538 | |
| 220 | Entstanden ist ein Kündigungsgrund, wenn der Lebenssachverhalt abgeschlossen ist, aus dem der Vermieter seine Kündigungsbefugnis ableitet. Dabei ist regelmäßig eine objektive Sicht angebracht: Ob der Vermieter sich trotz des objektiven Bestehens eines eine Kündigung tragenden Sachverhaltes erst später zur Geltendmachung seiner Kündigungsbefugnis entschließt, ist dagegen für deren Entstehungszeitpunkt unerheblich.539 | |
| 221 | Die nachgeschobenen Kündigungsgründe müssen grundsätzlich nicht vor Wegfall des Grundes, auf den die Kündigung zuerst gestützt worden war, entstanden sein. Es reicht vielmehr regelmäßig aus, wenn ein wirksam nachgeschobener Grund zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegt. Abweichendes hat allerdings zu gelten, wenn der Kündigungsgrund einen Fortbestand des Kündigungsinteresses auch noch nach Abgabe der Kündigungserklärung voraussetzt, wie beispielsweise bei Eigenbedarfs- (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Hier muss der Vermieter den Mieter nämlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist über den späteren Wegfall des Kündigungsgrundes informieren und eine Vertragsfortsetzung anbieten, vgl. hierzu Rn. 117 (Wegfall des Eigenbedarfs) und Rn. 169 (Wegfall der Verwertungsabsicht). Verhält sich der Vermieter insoweit vertragsgemäß entfällt demnach die Wirkung der zunächst erklärten Kündigung. Kommt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht vertragswidrig nicht nach, darf er aber nicht besser stehen (str.).540 | |
| 222 | Die Schriftform muss beim Nachschieben von Gründen nicht eingehalten werden.541 | |
| 223 | Allerdings müssen auch die nachgeschobenen Gründe hinreichend konkret und nachvollziehbar dargestellt werden, damit dem Mieter eine Beurteilung der Erfolgsaussicht einer Verteidigung hiergegen möglich wird, vgl. hierzu Rn. 191. | |
| 224 | Abdingbarkeit: Vgl. hierzu Rn. 228. | |
| | IV. Prozessuale Hinweise/Verfahrenshinweise | |
| 225 | Die Darlegungs- und Beweislast für die schriftliche Mitteilung der Kündigungsgründe trifft den Vermieter. Ebenso trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass Kündigungsgründe erst nach der Abgabe der Kündigungserklärung entstanden sind und deshalb nachgeschoben werden können.542 | |
| 226 | Genügt das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen, so sind im Rechtsstreit über die Kündigung auch die zu deren Ergänzung nachgeschobenen Tatsachen zu berücksichtigen.543 Fehlt es dagegen infolge mangelhafter Begründung schon von vornherein an einer wirksamen Kündigung, wird dies auch durch eine spätere Konkretisierung nicht geheilt.544 | |
| | V. Anwendungsfelder – Übergangsrecht | |
| 227 | Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001545 enthält keine Übergangsvorschrift zu § 573 Abs. 3 BGB. Dieser ist folglich ohne zeitliche Beschränkung auf alle Kündigungen anwendbar. | |
| | D. Kommentierung zu Absatz 4 | |
| | I. Grundlagen | |
| | 1. Kurzcharakteristik | |
| 228 | Die Vorschrift schließt für den Mieter nachteilig von den Regelungen der § 573 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB abweichende Parteivereinbarungen aus. | |
| | 2. Gesetzgebungsgeschichte und -materialien | |
| 229 | Die vormals in § 564b Abs. 6 BGB a.F. befindliche Regelung wurde durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001546 inhaltlich unverändert übernommen. | |
| | II. Anwendungsvoraussetzungen – Abweichende Vereinbarungen zu Absatz 1-3 | |
| 230 | Durch § 573 Abs. 4 BGB werden nur abweichende Vereinbarungen zu Lasten des Mieters hinsichtlich der in den vorstehenden Paragraphen geregelten Voraussetzungen einer ordentlichen und außerordentlichen befristeten Kündigung, d.h. der einseitigen Vertragsauflösung durch den Vermieter, untersagt. | |
| 231 | Bei einem Vertrag über „betreutes Wohnen“, der sich als gemischter Vertrag aus Elementen des Miet-, Dienstvertrags- und Kaufrechts zusammensetzt und bei dem die mietrechtlichen Bestandteile nicht überwiegen, können die Parteien Kündigungsmöglichkeiten vereinbaren, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen.547 | |
| 232 | Für Mietaufhebungsverträge gilt § 573 Abs. 4 BGB ohnehin regelmäßig nicht,548 denn es steht dem Mieter frei, auf den gesetzlich gewährten Schutz zu verzichten. | |
| | III. Rechtsfolge: Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung | |
| 233 | Untersagt und damit unwirksam sind sämtliche Abreden, die den in § 573 BGB bestimmten Kündigungsschutz eines Wohnraummieters verkürzen oder entfallen lassen. Dazu zählen auch Vereinbarungen,| | • | die bei einem Mischmietverhältnis mit untergeordneter gewerblicher Nutzung dennoch dessen Zuordnung zur Gewerberaummiete vorsehen,549 | | | • | durch die dem gesetzlichen Leitbild nicht entsprechende Kündigungsgründe geregelt werden,550 | | | • | die den Kreis der Bedarfspersonen oder Bedarfsgründe erweitern551 oder | | | • | die das schriftliche Begründungserfordernis abbedingen552. |
| |
| 234 | Zulässig sind dagegen vertragliche Absprachen, die die vermieterseitige Kündigung zu Gunsten des Mieters erschweren. So können die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründe weiter eingeschränkt und für bestimmte Gründe ganz ausgeschlossen werden.553 | |
| 235 | Der Verzicht des Vermieters auf das Recht, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (§ 550 Satz 1 BGB).554 Dies folgt aus dem Schutzzweck der Formvorschrift, die dem Informationsinteresse eines potentiellen Grundstückserwerbers dient. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB).555 | |
| 236 | Auch ein späterer Erwerber der Wohnung ist nach § 566 Abs. 1 BGB an einen solchen Verzicht gebunden.556 | |
| 237 | Abdingbarkeit: Auch § 573 Abs. 4 BGB selbst ist nach seinem Sinn und Zweck unabdingbar. | |
| | IV. Anwendungsfelder – Übergangsrecht | |
| 238 | Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001557 enthält keine Übergangsvorschrift zu § 573 Abs. 4 BGB. Dieser ist folglich ohne zeitliche Beschränkung auf alle Kündigungen anwendbar. | |
